28 Jahre sparen – wie Bauland-Hortung den Immobilienmarkt prägt
Raiffeisen zeigt: Bauland horten bringt 592% Rendite – mehr als Bauen. Wie die strukturelle Angebotsknappheit Schweizer Verkäufer 2026 begünstigt.
Wer in der Schweiz ein durchschnittliches Einfamilienhaus kaufen möchte, braucht heute rund 28 Sparjahre – viermal so lange wie noch 2010, als zehn Jahre genügten. Die Ursache liegt laut einer aktuellen Raiffeisen-Studie nicht allein in der Nachfrage, sondern in einem systemischen Angebotsproblem: Baureifes Land wird systematisch gehortet statt bebaut. Für Eigentümer, die heute verkaufen wollen, ist das ein wichtiger Kontext.
Horten lohnt sich mehr als Bauen
Raiffeisen Economic Research hat für die Immobilienstudie 1Q 2026 berechnet, was Grundeigentümer mit Bauland über 25 Jahre verdienen. Das Ergebnis ist eindeutig: Wer Bauland einfach hält, erzielt eine Rendite von 592 Prozent. Wer darauf ein Mehrfamilienhaus baut und vermietet, kommt auf 400 Prozent. Horten ist nicht nur einfacher – es ist für Landbesitzer nachweislich rentabler.
Das hat direkte Folgen für das Wohnungsangebot. Weniger als ein Drittel der jährlich neu erstellten Wohneinheiten entsteht auf bisher unbebauten Parzellen. Dabei lägen in der Schweiz laut der Studie Baulandreserven brach, die theoretisch 950'000 bis 1,5 Millionen Menschen Wohnraum bieten würden. Der Markt leidet nicht an einem Mangel an Baurecht, sondern daran, dass dieses Baurecht nicht genutzt wird.
Preisanstieg trotz rückläufiger Migration
Man könnte vermuten, dass sinkende Zuwanderung den Druck auf den Markt lindert. Das zeigt sich nur bedingt. Die Nettomigration 2025 lag laut Raiffeisen bei rund 75'000 Personen – etwa 10 Prozent weniger als im Vorjahr. Trotzdem stiegen die Transaktionspreise weiter: Einfamilienhäuser kosteten 2025 im Schnitt 55'000 Franken mehr als im Vorjahr, Eigentumswohnungen 36'000 Franken mehr.
Der Grund: Das strukturelle Angebotsdefizit überlagert die zyklischen Schwankungen der Nachfrage. Zinsen und Migration können sich ändern – die Unterversorgung bleibt, weil zu wenig neu gebaut wird.
Dieses Muster setzte sich im ersten Quartal 2026 fort. Laut dem Raiffeisen Transaktionspreisindex Q1 2026 vom 10. April 2026 lagen die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Jahresvergleich je 4,9 Prozent höher. Regional fiel das Plus im Kanton Bern (+6,7 %) und in der Westschweiz (+7,4 %) besonders deutlich aus.
Das Strukturproblem lässt sich nicht durch tiefere Zinsen lösen: Solange Bauland lukrativer gehortet als bebaut wird, bleibt das Angebot hinter der Nachfrage zurück.
Erste Abkühlungssignale – aber keine Trendwende
Die Zürcher Kantonalbank zeichnet in ihrer Wohnmarktstudie vom 19. Mai 2026 ein differenziertes Bild. Im Mietmarkt wird eine leichte Entspannung sichtbar: Rund 5 Prozent der Mietwohnungsinserate im Kanton Zürich müssen preislich nach unten korrigiert werden, um Mieter zu finden – ein Zeichen, dass Vermieter nicht mehr beliebig Preise durchsetzen können.
Bei Wohneigentum erwartet die ZKB für 2026 und 2027 Preiszuwächse von je rund 3,5 Prozent – eine spürbare Verlangsamung gegenüber den 4,9 Prozent aus Q1 2026. Von einer eigentlichen Entspannung wollen die ZKB-Ökonomen allerdings nicht sprechen: Die aufgestaute Nachfrage aus Jahren mit Wohnungsmangel halte den Preisdruck aufrecht.
Was das für Verkäufer 2026 bedeutet
Für Eigentümer, die heute einen Verkauf erwägen, ergibt sich aus diesen Zahlen ein kohärentes Bild. Wer verkauft, bietet am Markt das, was zu wenig neu entsteht: ein fertiggestelltes, bezugsbereites Objekt. Das ist keine Marketing-Formulierung, sondern eine marktwirtschaftliche Realität.
Gleichzeitig deuten die ZKB-Daten darauf hin, dass das Fenster mit dem stärksten Preisdruck seinen Zenit möglicherweise überschritten hat. Die Preise steigen weiter – aber langsamer. Das ist kein Grund zur Eile, aber ein Argument, einen Verkaufsentscheid nicht auf unbestimmte Zeit zu vertagen.
Praktisch heisst das:
- Preis realistisch ansetzen: Strukturelle Knappheit schützt nicht vor Überschätzung. Käufer haben heute weniger Eigenkapital als noch vor Jahren – die Finanzierbarkeit bleibt ein realer Engpass.
- Objekt aufbereiten: In einem Markt, der sich normalisiert, zählt die Präsentation wieder mehr als in der Phase des grössten Nachfragedrucks.
- Lokale Expertise einbeziehen: Die Preisdynamik variiert stark zwischen Regionen. Bern und die Westschweiz zeigen andere Muster als der Kanton Zürich oder das Mittelland.
Gut positionierte Liegenschaften finden auch in einem sich normalisierenden Markt schnell Abnehmer – solange der Preis die Finanzierbarkeit der Käufer nicht überfordert.