Airbnb-Verbote breiten sich aus: Was das für Verkäufer heisst
Kilchberg, Bönigen, Unterseen: Immer mehr Gemeinden regulieren Kurzzeitvermietung. Was das 2026 für den Verkauf von Ferien- und Renditeobjekten bedeutet.
Ob Genfer Altstadt, Zürcher Goldküste oder Bödeli bei Interlaken: Immer mehr Schweizer Gemeinden schränken die kurzzeitige Vermietung von Wohnraum über Plattformen wie Airbnb ein. Was lange als städtisches Sonderthema galt, ist 2026 in kleinen und wohlhabenden Gemeinden angekommen – und verändert die Ausgangslage für alle, die eine Ferien- oder Renditeliegenschaft verkaufen wollen, deren Wert auch auf kurzfristigen Vermietungseinnahmen beruht.
Kilchberg macht vor, was Zürich seit Jahren will
Am 16. Juni 2026 stimmte die Gemeindeversammlung Kilchberg ZH einer revidierten Bau- und Zonenordnung zu, die hotelähnliche Nutzungen – also Airbnb und ähnliche Kurzzeitvermietungen – in reinen Wohnzonen verbietet. Bemerkenswert: Kilchberg gilt als eine der steuergünstigsten und wohlhabendsten Gemeinden des Kantons Zürich, mit einer eher bürgerlichen Exekutive. Laut NZZ ist damit ausgerechnet eine Gemeinde vorangegangen, in der die Stadt Zürich mit ähnlichen Vorstössen seit Jahren am politischen Widerstand scheiterte.
Ganz in trockenen Tüchern ist der Beschluss aber nicht: Der Kanton Zürich muss die revidierte BZO noch genehmigen, und ob ein generelles Verbot in Wohnzonen rechtlich haltbar ist, gilt als offen.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer heisst das: Ein kommunaler Beschluss ist noch keine rechtskräftige Regel – aber ein klares Signal, in welche Richtung sich die Praxis bewegt.
Ein Flickenteppich mit sehr unterschiedlichen Regeln
Die Schweiz kennt bislang keine bundesweite Regulierung der Kurzzeitvermietung. Stattdessen setzen Kantone und Gemeinden auf sehr unterschiedliche Instrumente:
- 90-Tage-Regel: Genf (seit 2018), die Stadt Luzern und mehrere Gemeinden rund um Interlaken begrenzen die Vermietung einer Wohnung auf maximal 90 Tage pro Jahr.
- Vollständiges Verbot in Wohn- oder Landwirtschaftszonen: Dättlikon ZH und neu Kilchberg ZH untersagen hotelähnliche Nutzung in reinen Wohnzonen. Nahe Kloten hat der Stadtrat eine Airbnb-Nutzung in der Landwirtschaftszone als nicht zonenkonform untersagt, wie watson.ch berichtet – allerdings tauchten dort auch nach dem Verbot weiterhin Gäste auf.
- Erstwohnungsquoten statt Verbot: Die Gemeinde Bönigen im Berner Oberland will laut einem im April 2026 veröffentlichten Reglementsentwurf mindestens 70 Prozent des Wohnungsbestands als Erstwohnsitz sichern und die gewerbliche Plattformvermietung verbieten; nur Eigentümer, die selbst vor Ort wohnen, dürfen einzelne Zimmer oder kleine Einheiten an Gäste vermieten. Die Vernehmlassung lief bis Ende Mai 2026.
- Bewilligungs- und Registrierungspflichten: In Luzern mussten Vermieter seit Anfang 2025 eine Bewilligung beantragen. Bis März 2026 gingen über 700 Gesuche ein, rund 400 wurden unbeschränkt bewilligt, etwa 180 abgelehnt.
Warum das für einen Verkauf relevant ist
Wer eine Immobilie in einer touristisch attraktiven Lage oder mit bestehender Kurzzeitvermietung verkauft, muss künftig genauer hinschauen:
- Der Ertragswert kann kippen. Ein Preis, der auf Airbnb-Einnahmen kalkuliert ist, verliert an Substanz, sobald eine Gemeinde die Nutzung einschränkt oder ein Kanton eine kommunale Regelung noch nicht genehmigt hat. Käufer, die auf Vermietungserträge angewiesen sind, werden das bei der Finanzierungsprüfung berücksichtigen.
- Die Stimmung dreht. Eine repräsentative Sotomo-Umfrage unter gut 2000 Mieterinnen und Mietern im Kanton Luzern zeigt laut Blick vom April 2026 eine Zustimmung von 68 Prozent zu einem vollständigen Airbnb-Verbot – bei den über 55-Jährigen liegt die Zustimmung bei knapp 80 Prozent. Solche Werte erhöhen den politischen Druck auf weitere Gemeinden.
- Regeln entstehen gerade erst. In Unterseen bei Interlaken hat die Gemeindeversammlung bereits im Juni 2025 einer Initiative zum Schutz von Wohnraum zugestimmt; die konkrete Umsetzung wird laut Nau.ch erst am 26. August 2026 öffentlich vorgestellt. Wer dort aktuell verkauft, sollte den Zeitplan kennen und potenzielle Käufer aktiv darauf hinweisen.
Was Verkäufer jetzt konkret prüfen sollten
- Zonenplan und Baureglement der Standortgemeinde einsehen: Liegt das Objekt in einer reinen Wohnzone, einer Kern- oder Tourismuszone? Nur Letztere lassen Kurzzeitvermietung meist unbeschränkt zu.
- Laufende Vernehmlassungen oder Initiativen in der Gemeinde recherchieren – viele Regelungen sind, wie in Bönigen oder Unterseen, erst in Erarbeitung und werden erst nach dem Verkauf wirksam.
- Bestehende Bewilligungen dokumentieren und dem Käufer offenlegen, inklusive allfälliger Besitzstandsgarantien (Bestandesschutz) für bereits genutzte Einheiten.
- Ertragsannahmen konservativ rechnen. Wer im Exposé mit Kurzzeitvermietungserträgen wirbt, sollte auf die regulatorische Unsicherheit hinweisen, statt optimistische Zahlen ohne Vorbehalt zu nennen.
Der Trend ist eindeutig: 2026 ist das Jahr, in dem die Kurzzeitvermietungsdebatte von den grossen Städten in Agglomerationsgemeinden und Feriendestinationen übergeschwappt ist. Für den Immobilienverkauf lohnt es sich, die lokale Regulierung frühzeitig zu prüfen – nicht erst, wenn ein Kaufinteressent danach fragt.