Altlasten beim Liegenschaftsverkauf: Rechte, Pflichten und KbS
38'000 belastete Standorte in der Schweiz: Was ein KbS-Eintrag beim Hausverkauf bedeutet und was die USG-Revision 2025 für Eigentümer ändert.
Rund 38'000 Liegenschaften und Areale in der Schweiz sind im Kataster der belasteten Standorte (KbS) eingetragen. Etwa 4'000 davon gelten als sanierungspflichtige Altlasten. Wer eine solche Liegenschaft kauft — oder verkauft — trägt rechtliche Risiken, die viele unterschätzen. Seit dem 1. April 2025 gilt zudem eine revidierte Fassung des Umweltschutzgesetzes. Zeit, die wichtigsten Punkte für Verkäufer zu klären.
Was sind Altlasten — und wie häufig sind sie?
Der Begriff «belasteter Standort» bezeichnet ein Areal, in dem Schadstoffe im Boden oder Grundwasser vorhanden sind — meist aus industrieller Vornutzung, alten Öltanks, ehemaligen Kehrichtdeponien oder Chemiebetrieben. Als «Altlast» im Rechtssinn gilt ein solcher Standort, wenn davon schädliche Einwirkungen ausgehen oder konkret damit zu rechnen ist.
Laut BAFU sind schweizweit rund 38'000 solche Standorte registriert. Etwa 4'000 gelten als sanierungsbedürftige Altlasten — davon wurden bereits rund 1'800 saniert oder befinden sich in Bearbeitung.
Der Kataster der belasteten Standorte (KbS)
Jeder Kanton führt einen öffentlich zugänglichen Kataster der belasteten Standorte. Wer eine Liegenschaft kaufen oder verkaufen will, kann dort kostenlos nachschlagen, ob das betreffende Grundstück eingetragen ist. Der Bund stellt ausserdem einen Online-Kataster zur Verfügung, über den die kantonalen Daten gebündelt abgerufen werden können.
Der KbS unterscheidet drei Kategorien:
- Nicht untersuchungsbedürftig: Belastung vorhanden, aber kein unmittelbarer Handlungsbedarf.
- Untersuchungsbedürftig: Belastung unklar, nähere Abklärung notwendig.
- Sanierungsbedürftig (Altlast): Handlungspflicht besteht.
Ein KbS-Eintrag ist nicht automatisch ein Makel. Viele Standorte sind lediglich als «historisch belastet» eingetragen, ohne dass unmittelbarer Sanierungsbedarf besteht. Die Einstufung kann sich jedoch ändern — etwa wenn eine neue Nutzung geplant ist oder neue Untersuchungsstandards angewendet werden.
Das Störerprinzip: Warum der aktuelle Eigentümer haftet
Ein verbreiteter Irrtum: Viele Eigentümer glauben, die Sanierungspflicht treffe nur denjenigen, der die Verschmutzung verursacht hat. Das Umweltrecht denkt anders.
Das polizeirechtliche Störerprinzip unterscheidet zwischen dem Verhaltensstörer (dem Verursacher der Kontamination) und dem Zustandsstörer (dem aktuellen Grundeigentümer). Wie HEV Schweiz festhält, kann die Behörde den gegenwärtigen Eigentümer verpflichten, die notwendigen Massnahmen einzuleiten und die Kosten vorzuschiessen — unabhängig davon, wann und durch wen die Belastung entstanden ist.
Klauseln wie «wie besehen» oder «unter Ausschluss jeder Gewährleistung» im Kaufvertrag schützen nicht vor öffentlich-rechtlichen Sanierungspflichten.
Der Käufer kann sich zwar nachträglich an den Verursacher wenden — aber nur, wenn er nachweisen kann, wer das war, und wenn dieser noch greifbar und zahlungsfähig ist. In der Praxis geht diese Suche oft ins Leere.
Was Verkäufer offenlegen müssen
Aus der Zustandshaftung folgt eine klare Konsequenz: Wer als Verkäufer weiss, dass das Grundstück im KbS eingetragen ist oder früher industriell genutzt wurde, muss das dem Käufer proaktiv mitteilen.
Gemäss Art. 197 OR haftet der Verkäufer für zugesicherte Eigenschaften und für Mängel, die er arglistig verschwiegen hat. Wie die Rechtsplattform Juridissimo erläutert, kann ein nicht offengelegter KbS-Eintrag als arglistig verschwiegener Mangel gewertet werden — mit der Folge, dass der Käufer Preisminderung verlangen oder den Kauf rückgängig machen kann.
Vor dem Abschluss des Kaufvertrags sollten Verkäufer:
- Den aktuellen KbS-Auszug des zuständigen Kantons einholen.
- Frühere Nutzungen des Grundstücks dokumentieren (Gewerbe, Tankstelle, Deponie).
- Den beurkundenden Notar und den beauftragten Makler proaktiv informieren.
- Bei unklarer Grundstücksgeschichte eine Voruntersuchung durch einen Umweltfachmann in Betracht ziehen.
Die USG-Revision 2025: Was sich geändert hat
Am 1. April 2025 trat eine Teilrevision des Umweltschutzgesetzes (USG) in Kraft. Laut bauimmorecht.ch und dem BAFU bringt sie drei relevante Neuerungen für Eigentümer:
- Verlängerter Förderhorizont: Der Altlastenfonds subventioniert Untersuchungen bis 2032 und Sanierungen bis 2045. Damit ist die Frist verbindlich gesetzt — Eigentümer sanierungspflichtiger Standorte können nicht auf eine unbefristete Finanzierungsmöglichkeit zählen.
- Neue Förderkategorien: Spielplätze und Hausgärten, die durch Schadstoffe belastet sind, erhalten neu ebenfalls Bundesbeiträge. Das ist besonders für ältere Wohnquartiere relevant, in denen früher Blei- oder Arsenverbindungen eingesetzt wurden.
- PFAS-Sanierungen: Grundstücke in der Nähe von Kehrichtverbrennungsanlagen oder Feuerlösch-Übungsplätzen, die durch fluorhaltige Löschschäume (PFAS) kontaminiert sind, werden neu ebenfalls mit Bundesbeiträgen unterstützt.
Für Verkäufer von Liegenschaften in der Nähe solcher Standorte kann das praktische Folgen haben: Ein bisher nicht im KbS eingetragenes Grundstück könnte in den nächsten Jahren neu erfasst werden. Wer heute verkauft, sollte solche Risiken transparent im Kaufvertrag adressieren — und wenn nötig, mit einem Rechtsanwalt oder Umweltberater klären, ob eine Voruntersuchung sinnvoll ist.