Angebotsmieten sinken erstmals seit 5 Jahren: Folgen für Verkäufer
Erstmals seit 2020 sinken Schweizer Angebotsmieten – regional höchst unterschiedlich. Was das für den Ertragswert von Renditeliegenschaften bedeutet.
Zum ersten Mal seit der Pandemie sinken die Schweizer Angebotsmieten wieder. Was nach einer Randnotiz klingt, ist für Eigentümer von Renditeliegenschaften eine wichtige Zahl: Der Ertragswert einer Liegenschaft hängt direkt von den erzielbaren Mieten ab – und die entwickeln sich gerade so unterschiedlich wie selten zuvor.
Was die neue Studie zeigt
Laut der Rental Home Market Price Analysis (ReMPA) des Swiss Real Estate Institute der HWZ im Auftrag von newhome sind die Angebotsmieten zwischen Juli 2025 und Juli 2026 landesweit um 1,7 Prozent gesunken. Das ist der erste Rückgang seit der Pandemiephase 2019/2020.
Zürich bleibt mit durchschnittlich 2340 Franken Nettomiete pro Monat die teuerste Region, das Espace Mittelland mit 1452 Franken die günstigste, wie cash.ch berichtet.
Ein gespaltener Markt
Der Landesdurchschnitt verdeckt, wie unterschiedlich sich die Regionen entwickeln. Die ReMPA-Zahlen im Detail:
- Tessin: −10,9 Prozent
- Zürich: −3,3 Prozent
- Espace Mittelland: −0,9 Prozent
- Ostschweiz: +1,4 Prozent
- Zentralschweiz: +2,3 Prozent
Newhome-CEO Roman Timm bringt es laut watson.ch auf den Punkt: Die regionalen Wohnungsmärkte entwickelten sich zunehmend auseinander, statt einer einzigen Schweizer Linie zu folgen. Wer eine Renditeliegenschaft in Zürich oder im Tessin besitzt, hat gerade eine andere Marktrealität als ein Eigentümer in Luzern oder Schwyz.
Das Paradox: Rekordtiefe Leerstände, trotzdem sinkende Mieten
Besonders bemerkenswert: Die Leerwohnungsziffer lag 2025 bei nur 1,00 Prozent, dem tiefsten Stand seit zehn Jahren – in Zürich sogar bei 0,48 Prozent, wie cash.ch schreibt. Trotzdem sinken die Mieten dort spürbar.
Institutsleiter Peter Ilg widerspricht damit einer verbreiteten These: Investoren würden Wohnungen keineswegs bewusst leer stehen lassen, um Preise hochzuhalten. Im Gegenteil – gerade in Zürich sanken Leerstand und Mieten parallel, weil Eigentümer die Mieten senken, um Wohnungen tatsächlich zu vermieten.
Sinkende Mieten bei gleichzeitig rekordtiefen Leerständen bedeuten: Nicht die Nachfrage bricht ein, sondern das Preisniveau passt sich regional nach unten an. Für die Bewertung einer Renditeliegenschaft ist das ein entscheidender Unterschied.
Was das für den Ertragswert bedeutet
Banken und Käufer berechnen den Wert einer vermieteten Liegenschaft über den Ertragswert – basierend auf der nachhaltig erzielbaren Marktmiete, nicht auf den bestehenden, oft älteren Mietverträgen. Sinkt die erzielbare Miete in einer Region, sinkt tendenziell auch die Zahlungsbereitschaft von Käufern für ein Objekt dort, selbst wenn die aktuellen Mietverträge noch höhere Erträge ausweisen.
Konkret heisst das für Verkäufer von Mehrfamilienhäusern oder Renditeobjekten:
- In Zürich und im Tessin sollten Verkäufer davon ausgehen, dass Käufer und finanzierende Banken die Mietannahmen im Bewertungsmodell nach unten korrigieren – trotz tiefer Leerstände.
- In der Zentral- und Ostschweiz könnte das Gegenteil der Fall sein: Steigende Marktmieten stützen den Ertragswert zusätzlich.
- Alte Mietverträge mit hohen Bestandsmieten sind kein verlässlicher Massstab mehr für die Bewertung – massgebend ist, was bei einer Neuvermietung heute tatsächlich erzielbar wäre.
Was Verkäufer jetzt konkret prüfen sollten
- Aktuelle Marktmiete einholen: Eine unabhängige Einschätzung der heute erzielbaren Miete für das eigene Objekt und die eigene Region, statt sich auf ältere Vergleichswerte zu verlassen.
- Regional denken, nicht national: Landesweite Durchschnittswerte sagen wenig über die eigene Lage aus – die Spanne reicht von −10,9 bis +2,3 Prozent.
- Verkaufszeitpunkt mit lokaler Marktkenntnis abstimmen: Gerade in Regionen mit sinkenden Mieten lohnt sich ein Gespräch mit einem Makler, der die lokale Dynamik – und nicht nur die nationalen Schlagzeilen – kennt.
- Bewertungsannahmen der Käuferseite hinterfragen: Wer ein Kaufangebot erhält, sollte nachvollziehen können, mit welcher Mietannahme der Ertragswert berechnet wurde.
Die Zahlen zeigen vor allem eines: Die Zeit der einheitlichen Schweizer Mietentwicklung ist vorbei. Wer eine Renditeliegenschaft verkaufen will, kommt an einer regionalen, aktuellen Einschätzung der erzielbaren Miete nicht mehr vorbei.