Basel III: Finanzierungslücke bei Renditeliegenschaften | maklervermittlung.ch

Wer eine Renditeliegenschaft oder ein Bauprojekt verkaufen will, verkauft nicht nur eine Immobilie – sondern indirekt auch deren Finanzierbarkeit. Und genau die hat sich seit 2025 verändert. Eine im September veröffentlichte Studie zeigt: Die verschärften Basel-III-Eigenmittelvorschriften bremsen die Bankfinanzierung von Mehrfamilienhäusern und Bauprojekten spürbar aus – mit direkten Folgen für den Kreis möglicher Käufer.

Was die Studie zeigt

Die am 2. September 2026 veröffentlichte Untersuchung – eine Masterarbeit der Hochschule Luzern in Zusammenarbeit mit dem Hypothekarvermittler MoneyPark – befragte 50 Schweizer Banken zu ihrer Finanzierungspraxis seit Einführung der verschärften Basel-III-Regeln Anfang 2025. Das Ergebnis: Theoretisch entsteht bei Rendite- und Bauprojekten eine jährliche Finanzierungslücke von bis zu 48 Milliarden Franken. Können die Banken einen Teil davon durch eigene Anpassungen abfedern, bleibt laut Moneycab realistisch immer noch eine Lücke von 12 bis 24 Milliarden Franken pro Jahr.

„Basel III lenkt Kapital dorthin, wo es regulatorisch am wenigsten kostet – nicht notwendigerweise dorthin, wo neuer Wohnraum entsteht.“

Dieses Zitat aus der Studie bringt den Kern des Problems auf den Punkt, wie thebrokernews.ch berichtet.

Warum Rendite- und Bauprojekte besonders betroffen sind

Die neuen Eigenmittelvorschriften verteuern für Banken vor allem jene Kreditarten, die als risikoreicher gelten – und das sind nicht selbstbewohnte Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, sondern:

Renditeliegenschaften (Mehrfamilienhäuser, vermietete Objekte)
Bau- und Projektfinanzierungen für neue Wohnbauten
Promotionsfinanzierungen für Immobilienentwickler

Laut Blick haben drei von vier befragten Banken ihre Finanzierungsbereitschaft für Bauprojekte bereits zurückgefahren. 39 Prozent der Institute verlangen für Promotionsfinanzierungen inzwischen einen Risikoaufschlag von 51 bis 100 Basispunkten, 84 Prozent nennen verschärfte Liquiditätsanforderungen als Hauptgrund für ihre Zurückhaltung. Gleichzeitig verschob sich der Anteil neuer Hypotheken für selbstbewohntes Wohneigentum 2025 gegenüber dem Vorjahr um rund vier Prozentpunkte – zulasten der Kredite an Investoren und Entwickler.

Was das für Verkäufer bedeutet

Wer eine vermietete Liegenschaft, ein Mehrfamilienhaus oder ein Bauland mit Projektbewilligung verkauft, verkauft an einen kleineren und anders zusammengesetzten Käuferkreis als noch vor zwei Jahren:

Kleinere und mittlere Investoren sind laut MoneyPark-CEO Lukas Vogt am stärksten betroffen – ihnen fällt es zunehmend schwerer, klassische Bankfinanzierung für ein Renditeobjekt zu bekommen.
Käufer mit bankfähiger Eigenkapitalquote und belastbarem Businessplan haben es leichter – schwache oder unklare Ertragswertrechnungen werden von Banken strenger geprüft.
Bauprojekte ohne bereits gesicherte Anschlussfinanzierung verzögern sich häufiger oder werden zu ungünstigeren Konditionen abgeschlossen.

Für Verkäufer heisst das konkret: Ein Interessent mit mündlicher Kaufabsicht ist noch kein Käufer. Wer eine Renditeliegenschaft oder ein Entwicklungsgrundstück verkauft, sollte früh klären, ob die Finanzierung der Gegenseite tatsächlich steht – und nicht erst beim Notartermin.

Alternative Finanzierer rücken nach vorne

Wo Banken zurückhaltender werden, füllen andere Kapitalgeber die Lücke. Pensionskassen und Versicherungen haben ihre Hypothekarbestände laut der Studie zwischen 2015 und 2025 von rund 14 auf 34 Milliarden Franken mehr als verdoppelt. Das deckt sich mit dem Trend, dass Pensionskassen bei Festhypotheken zunehmend als Konkurrenz zu den Banken auftreten. Für Verkäufer von Renditeliegenschaften bedeutet das: Ein Käufer, der sich über eine Pensionskasse, eine Versicherung oder einen Anlagefonds statt über die klassische Bank finanziert, ist heute keine Ausnahme mehr, sondern Teil eines realistischen Käuferprofils.

MoneyPark rechnet laut eigener Einschätzung nicht mit einer generellen Kreditklemme am Schweizer Hypothekarmarkt – die Verschiebung betrifft gezielt Rendite- und Bauprojekte, nicht den breiten Eigenheimmarkt.

Was Verkäufer jetzt tun können

Ertragswertdokumentation aktuell halten. Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und Unterhaltsnachweise sauber aufbereiten – das erleichtert jeder Finanzierungspartei, ob Bank, Pensionskasse oder Versicherung, die Prüfung.
Käuferkreis bewusst breiter denken. Neben klassischen Bankkunden auch institutionelle Käufer und Anlagestiftungen als realistische Interessenten einplanen.
Finanzierungsstand früh verifizieren. Eine Finanzierungsbestätigung oder zumindest eine plausible Finanzierungsskizze vor der Reservation verlangen, besonders bei grösseren Objekten oder Bauprojekten.
Realistische Vermarktungsdauer einplanen. Wenn der bankfähige Käuferkreis kleiner wird, kann sich die Verkaufsdauer bei Rendite- und Entwicklungsobjekten verlängern.

Wer weiss, wie sein Käufer finanziert, verkauft schneller – gerade wenn der klassische Bankkredit für diesen Objekttyp nicht mehr der Normalfall ist.

Basel III bremst Kredite für Renditeliegenschaften