Büroflächen und KI: Was Eigentümer vor dem Verkauf wissen müssen
Eine Raiffeisen-Studie zeigt: KI könnte die Büroflächennachfrage bis 2031 um bis zu 7,9 Prozent senken – wichtig für Verkäufer von Gewerbeliegenschaften.
Der Schweizer Büromarkt sieht auf den ersten Blick robust aus: Die Leerstände sind seit der Pandemie deutlich gesunken, die Mieten erholen sich. Doch eine Studie von Raiffeisen vom 3. September 2026 zeigt eine neue Unbekannte, die diese Erholung in den nächsten Jahren infrage stellen könnte – künstliche Intelligenz. Für Eigentümer von Büro- oder Gewerbeliegenschaften, aber auch von Mehrfamilienhäusern mit gewerblichen Erdgeschossflächen, lohnt sich deshalb jetzt ein genauer Blick auf die eigene Verkaufsstrategie.
Der Büromarkt erholt sich – noch
Nach mehreren schwierigen Jahren hat sich die Lage am Schweizer Büroflächenmarkt spürbar entspannt. Laut Raiffeisen ist das Angebot an inserierten Büroflächen aktuell rund 25 Prozent tiefer als vor Ausbruch der Pandemie. Grund dafür sind laut Chefökonom Fredy Hasenmaile das anhaltende Beschäftigungswachstum in bürointensiven Branchen, eine tiefe Neubautätigkeit sowie zunehmend strengere Homeoffice-Regelungen vieler Arbeitgeber. Die Angebotsmieten haben sich entsprechend erholt.
Diese Erholung betrifft aber nicht alle Liegenschaften gleichermassen – und genau hier beginnt die eigentliche Herausforderung für Eigentümer.
Die neue Unbekannte: künstliche Intelligenz
Raiffeisen hat für die Studie rund 600 Berufsgattungen auf ihre Betroffenheit durch KI-Anwendungen untersucht. Das Ergebnis: Etwa zwei Drittel aller Büroangestellten arbeiten in Berufen, die von der Technologie stark beeinflusst werden. Als realistisches Szenario rechnen die Ökonomen mit einem Rückgang der Büroflächennachfrage von 1,6 bis 7,9 Prozent innerhalb der nächsten fünf Jahre.
Besonders exponiert sind Büroflächen in der Finanzbranche, der IT-Branche und der öffentlichen Verwaltung. Regional dürfte der Effekt in wirtschafts- und headquarterstarken Zentren wie Zug, Zürich und Genf am stärksten spürbar werden – also gerade dort, wo heute die höchsten Preise für Gewerbeliegenschaften bezahlt werden.
Der Effekt zeigt sich nicht sofort in den Leerstandszahlen. Er wirkt sich zuerst auf die Neuvermietung aus – und erst mit Verzögerung auf den Verkaufspreis einer Liegenschaft.
Lage und Qualität entscheiden stärker über den Wert
Auch UBS rechnet in ihrem Real Estate Focus 2026 für das laufende Jahr mit einer insgesamt rückläufigen Gesamtnachfrage nach Büroflächen, getrieben durch das schwache Beschäftigungswachstum, und mit einem Anstieg der Leerstandsquote von 5,5 auf 6,0 Prozent. Gleichzeitig zeigt sich ein klarer Graben innerhalb des Marktes: Moderne, zentral gelegene Büroflächen bleiben gefragt und erzielen in Toplagen weiterhin Mietwachstum. Ältere, schlecht erschlossene Liegenschaften geraten dagegen stärker unter Druck.
Entscheidend für den künftigen Wert einer Liegenschaft sind laut UBS zunehmend die Lage, die bauliche Flexibilität und die Drittverwendungsfähigkeit – also die Möglichkeit, eine Fläche bei Bedarf umzunutzen, etwa in Wohnraum. Angesichts der anhaltenden Wohnungsknappheit in der Schweiz gewinnt diese Umnutzungsfähigkeit zusätzlich an Bedeutung.
Was das für den Verkauf konkret bedeutet
Für Eigentümer, die den Verkauf einer Büro-, Gewerbe- oder gemischt genutzten Liegenschaft erwägen, ergeben sich daraus einige praktische Schlüsse:
- Ältere Objekte in Randlagen: Wer eine in die Jahre gekommene Büroliegenschaft ausserhalb der zentralen Lagen besitzt, sollte den aktuell noch stabilen Markt eher früher als später nutzen. Die KI-bedingte Nachfrageschwäche entfaltet ihre Wirkung erst über mehrere Jahre – wer wartet, verkauft möglicherweise in einem schwierigeren Umfeld.
- Moderne Objekte in Toplagen: Hier besteht weniger Zeitdruck. Solche Liegenschaften bleiben laut UBS auch 2026 gefragt und dürften ihren Wert vergleichsweise gut halten.
- Mischliegenschaften mit Gewerbe im Erdgeschoss: Bei Mehrfamilienhäusern mit kommerziellen Flächen im Erdgeschoss lohnt sich eine getrennte Betrachtung: Der Wohnanteil profitiert weiterhin von der Wohnungsknappheit, während der Gewerbeanteil neu bewertet werden sollte.
- Umnutzungspotenzial dokumentieren: Lässt sich eine Bürofläche mit vertretbarem Aufwand in Wohnraum umwandeln, ist das ein Verkaufsargument, das im Exposé und bei der Bewertung aktiv angesprochen werden sollte.
Gerade weil der Markt für Gewerbe- und Büroliegenschaften deutlich kleinteiliger und lageabhängiger geworden ist, lohnt sich bei einem Verkauf die Zusammenarbeit mit einem Makler, der Erfahrung mit dieser Anlageklasse mitbringt – nicht jeder Wohnimmobilienspezialist kennt die Bewertungslogik von Gewerbeflächen im Detail.
Die Zeiten, in denen Büroflächen als generische Anlageklasse galten, sind laut Raiffeisen vorbei. Qualität und Standort entscheiden künftig stärker über den Preis als die reine Marktentwicklung.