Bundesrat plant Reform: Weniger Einsprachen, mehr Wohnraum
Am 22. April 2026 hat der Bundesrat Massnahmen angekündigt, die Einsprachen einschränken und den Wohnungsbau beschleunigen sollen. Was Eigentümer wissen müssen.
Die Wohnungsknappheit in der Schweiz ist akut. Die Leerwohnungsziffer verharrt schweizweit bei rund einem Prozent, in Städten wie Zürich oder Zug liegt sie deutlich darunter. Neue Bauprojekte kommen trotz des Bedarfs kaum voran – unter anderem, weil Einsprachen und Beschwerdeverfahren Projekte um Jahre verzögern können. Am 22. April 2026 hat der Bundesrat einen Postulat-Bericht verabschiedet, der konkrete Gegenmassnahmen skizziert. Was plant er – und was bedeutet das für den Wohnungsmarkt?
Warum Einsprachen das Bauen bremsen
In der Schweiz kann faktisch jeder Private gegen ein Bauvorhaben Einsprache erheben. Wer sich durch ein Projekt gestört fühlt – sei es durch Beschattung, Lärm oder Veränderung des Ortsbilds –, kann den Behördenweg bis zum Bundesgericht beschreiten. Das ist ein Recht, das in einem Rechtsstaat seinen Platz hat. Doch die Praxis zeigt: Einsprachen und Beschwerden können Bauprojekte um Jahre verzögern und manchmal ganz verhindern.
Laut Raiffeisen Immobilien Schweiz Q2 2026 sind kantonale Baugesetze seit 2005 um durchschnittlich 26 Prozent länger geworden, Bauverordnungen sogar um 32 Prozent. Die Folge: mehr Angriffsfläche für Verfahrensrisiken, höhere Planungskosten und eine Wohnbautätigkeit, die trotz klarer Knappheitssignale auf historisch tiefem Niveau verharrt.
Was der Bundesrat konkret plant
Laut dem am 22. April 2026 verabschiedeten Postulat-Bericht prüft der Bundesrat drei Kernmassnahmen:
1. Wohnungsbau als nationales Interesse verankern. Das Raumplanungsgesetz (RPG) soll ergänzt werden: Wohnungsbau im Rahmen der Innenentwicklung soll künftig als «nationales Interesse» gelten. Das hätte Konsequenzen bei der Interessenabwägung – Wohnbauprojekte würden gegenüber Heimat- und Denkmalschutz sowie Ortsbildschutz stärker gewichtet. Heute haben diese Schutzinteressen häufig Vorrang.
2. Beschwerderecht Privater einschränken. Der Bundesrat prüft, ob die Beschwerdelegitimation Privater beim Bundesgericht eingeschränkt werden kann. Konkret geht es darum, wer überhaupt Beschwerde führen darf und welche Rügen zulässig sind. Ziel ist, missbräuchliche Verzögerungstaktiken zu unterbinden, ohne den Rechtsschutz grundsätzlich auszuhöhlen.
3. Verfahrenskosten bei missbräuchlichen Einsprachen. Kantone sollen berechtigt werden, bei «offensichtlich missbräuchlichen» Einsprachen Verfahrenskosten aufzuerlegen. Pauschale Gebühren für abgewiesene Beschwerden hat der Bundesrat hingegen explizit abgelehnt – sie würden den Rechtszugang nach Finanzkraft differenzieren.
Der Bericht fusst auf einem nationalen Aktionsplan gegen die Wohnungsknappheit, den Bund, Kantone, Gemeinden und Verbände 2024 gemeinsam beschlossen haben – mit rund 30 Einzelmassnahmen.
Was der Bund nicht regeln kann
Ein wichtiger Vorbehalt: Baubewilligungsverfahren sind Kantonssache. Der Bund kann keine verbindlichen Fristen in kantonalen Verfahren setzen und die Kantone nicht zwingen, digitale Baubewilligungen einzuführen. Die geplanten Massnahmen wirken deshalb nur auf Bundesgerichtsebene – das ist der Teil des Instanzenzugs, den das Bundesrecht direkt regelt.
Laut SRF empfiehlt der Bundesrat den Kantonen freiwillig, verbindliche Fristen einzuführen und Verfahren zu digitalisieren. Zwingen kann er sie dazu nicht.
Das ist keine Kleinigkeit: In vielen Kantonen dauert das Baubewilligungsverfahren allein – ohne Einsprachen – bereits mehrere Monate bis über ein Jahr. Die grössten Zeitverluste entstehen nicht beim Bundesgericht, sondern davor.
Zeitplan: Vernehmlassung bis Ende 2026
Das UVEK (Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation) wurde beauftragt, bis Ende 2026 eine Vernehmlassungsvorlage zu den geplanten Anpassungen des Raumplanungsgesetzes auszuarbeiten. Was dann folgt: parlamentarische Beratung, allenfalls Volksabstimmung, Umsetzung durch Kantone. Realistisch ist, dass selbst bei zügigem Verlauf frühestens 2029 bis 2030 mit konkreten Auswirkungen auf die Bautätigkeit zu rechnen ist.
Was das für Verkäufer und Käufer heute bedeutet
Die angekündigten Reformen sind politisch bedeutsam – für den Markt von heute ändern sie noch nichts. Wer heute eine Liegenschaft verkauft oder kauft, tut das weiterhin in einem Umfeld struktureller Angebotsknappheit.
Für Verkäufer bedeutet das: Die günstigen Bedingungen – niedriges Angebot, hohe Nachfrage – dürften noch mehrere Jahre anhalten, selbst wenn die Reform schnell vorankommt.
Käufer sollten nicht darauf warten, dass eine steigende Bautätigkeit die Preise drückt. Das ist eine Perspektive auf Dekaden, nicht auf Quartale. Der politische Wille zur Reform ist da – die Umsetzung braucht Zeit.
Für Liegenschaftseigentümer, die über einen Verkauf nachdenken, ist das strukturelle Umfeld weiterhin günstig: knappes Angebot, solide Nachfrage, tiefe Zinsen – und Reformen, die das Angebot spürbar erhöhen könnten, sind noch Jahre entfernt.