Eigenheim in der Schweiz: Nur noch 17 % der Gemeinden erschwinglich
Laut UBS sind nur 17 % der Schweizer Gemeinden für Medianeinkommen-Haushalte erschwinglich. Was der schrumpfende Käuferpool für Ihre Verkaufsstrategie bedeutet.
Der Schweizer Eigenheimmarkt zieht weiterhin an: Transaktionspreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen stiegen im ersten Quartal 2026 um 4,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr, zeigt der Raiffeisen Transaktionspreisindex. Gleichzeitig schrumpft die Gruppe potenzieller Käufer: Laut UBS Real Estate Focus 2026 ist eine 100-Quadratmeter-Eigentumswohnung für einen Haushalt mit lokalem Medianeinkommen nur noch in 17 Prozent aller Schweizer Gemeinden erschwinglich. Wer heute verkauft, braucht eine Vermarktungsstrategie, die genau diesen engen Käuferkreis zuverlässig erreicht.
Kaufen ist billiger als Mieten – doch der Einstieg bleibt hoch
Paradox, aber wahr: Die tatsächlichen laufenden Kosten für Wohneigentum liegen laut UBS im Schnitt 24 Prozent unter den Kosten einer vergleichbaren Mietwohnung. SARON-Hypotheken kosten derzeit rund 0,8 bis 1,2 Prozent, Festhypotheken auf fünf Jahre ab etwa 1,15 Prozent.
Das Problem liegt nicht in der monatlichen Belastung – sondern im Einstieg. Schweizer Banken rechnen bei der Kreditvergabe mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. Hinzu kommen Mindest-Eigenmittel von 20 Prozent. In Agglomerationslagen grosser Schweizer Städte ist die Tragbarkeit damit für viele Haushalte mit mittlerem Einkommen schlicht nicht mehr erfüllbar – auch wenn der aktuelle Hypothekarzins deutlich tiefer liegt.
Wer bereits Wohneigentum besitzt und verkauft, hat einen Startvorteil: Das gebundene Eigenkapital ermöglicht den direkten Wiedereinstieg oder den Aufstieg ins nächstgrössere Objekt. Genau diese Gruppe bildet einen wesentlichen Teil des heutigen Käuferpools.
Starke Nachfrage trotz engem Käuferkreis
Trotz der Tragbarkeitsschranke bleibt der Nachfrageüberhang ausgeprägt. Laut dem Raiffeisen Angebots- und Nachfrageindikator Q1 2026 liegt die Nachfragequote für Stockwerkeigentum bei 7,89 Prozent, die Angebotsquote bei lediglich 2,25 Prozent – ein Verhältnis von rund 3,5 zu 1.
Für Einfamilienhäuser gilt ein ähnliches Bild: Nachfragequote 6,22 Prozent, Angebotsquote 2,10 Prozent. Wer kaufen kann, will kaufen.
Wo der Käuferpool heute sitzt
Die 17-Prozent-Marke ist kein gleichmässig verteilter Wert. In den grossen Zentren und entlang des Genfersees liegt das Preisniveau weit über der Tragbarkeitsgrenze für Medianeinkommen-Haushalte. Erschwingliche Gemeinden konzentrieren sich zunehmend in strukturschwächeren Regionen, ländlichen Agglomerationsgebieten und Kantonen mit niedrigerem Bodenpreisniveau.
Das verschiebt die Käufergeographie: Wer kaufen kann und will, schaut verstärkt in aufwertende Lagen mit guter Anbindung – weniger in die Innenstädte. Diese Entwicklung beeinflusst direkt, über welche Kanäle und mit welcher Botschaft eine Liegenschaft vermarktet werden muss.
Was das für Verkäufer konkret bedeutet
Ein gutes Marktumfeld schützt nicht vor Vermarktungsfehlern. Drei Punkte sind jetzt entscheidend:
- Preisfindung auf Basis realer Transaktionsdaten: Laut Wüest Partner lagen neu ausgeschriebene Mietpreise 2025 im Schnitt 10,5 Prozent über bestehenden Vertragsmieten – ein Zeichen, wie schnell überhöhte Preisvorstellungen von der Marktreaktion korrigiert werden. Im Kaufmarkt reagieren qualifizierte Käufer ebenso sensibel.
- Zielgruppenspezifische Vermarktung: Der qualifizierte Käufer einer Agglomerationsliegenschaft unterscheidet sich stark vom Interessenten für ein Stadthaus. Regionalkenntnisse und ein aktives Käufernetzwerk des Maklers verkürzen die Vermarktungsdauer messbar.
- Dokumentation für die Bankfinanzierung: Qualifizierte Käufer müssen bei ihrer Bank vollständige Objektunterlagen einreichen. Wer GEAK-Ausweis, aktuellen Grundbuchauszug, Baupläne und Unterhaltshistorie griffbereit hat, beschleunigt den Kreditprozess des Käufers – und damit den eigenen Abschluss.
Fazit
Das Marktumfeld begünstigt Verkäufer: Angebot knapp, Zinsen tief, Preise stabil steigend. Aber der qualifizierte Käufer ist eine seltene Ressource. Wer seine Liegenschaft professionell vermarktet – zum richtigen Preis und an die richtige Zielgruppe – profitiert von diesen Verhältnissen. Wer ohne Marktkenntnisse ausschreibt oder den Preis an Wunschvorstellungen statt an Transaktionsdaten ausrichtet, riskiert lange Vermarktungszeiten trotz günstiger Rahmenbedingungen.