Einfamilienhaus im Alter: Muss man ausziehen? | maklervermittlung.ch

An der Delegiertenversammlung des Hauseigentümerverbands (HEV) Schweiz Mitte Juni ist ein Konflikt öffentlich geworden, der viele ältere Eigentümerinnen und Eigentümer eines Einfamilienhauses aufhorchen lässt: Der Bund prüft in einer Studie, wie sich zu grosse, dünn belegte Einfamilienhäuser besser nutzen liessen – und der HEV läuft dagegen Sturm. Für alle, die ein Haus besitzen, das für sie längst zu gross geworden ist, lohnt sich ein nüchterner Blick auf das, was tatsächlich diskutiert wird und was nicht.

Der Streit: Bund gegen Hauseigentümerverband

An der 111. Delegiertenversammlung des HEV Schweiz Ende Juni in Zürich kritisierte HEV-Präsident Gregor Rutz das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) scharf. Laut Medienberichten arbeitet das Amt an einer Studie, die im Rahmen der Raumplanung eine "Verdichtung" der Bewohnerschaft in Einfamilienhausquartieren untersucht. Konkret geht es um die Idee, dass Häuser, die nur von einer oder zwei Personen bewohnt werden, sowie unternutzte Bauparzellen frei würden, wenn die heutigen Bewohnerinnen und Bewohner umziehen.

Rutz nannte diesen Ansatz "aus rechtsstaatlicher Sicht höchst problematisch" und wandte sich direkt an Bundespräsident Guy Parmelin mit der Forderung, dieses "bedenkliche Treiben in der Verwaltung" zu stoppen. Der HEV sieht darin einen neuen Versuch des Staates, sich in private Wohnentscheidungen einzumischen – kurz nachdem die Stimmbevölkerung im September 2025 mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen hat, ein Anliegen, für das sich der Verband jahrzehntelang eingesetzt hatte.

"Aus rechtsstaatlicher Sicht höchst problematisch" – so kommentierte HEV-Präsident Gregor Rutz die Studienpläne des Bundesamts für Wohnungswesen.

Die Zahlen dahinter: Wie viele Einfamilienhäuser sind wirklich unterbelegt?

Der Streit ist nicht aus der Luft gegriffen. Die Gebäude- und Wohnungsstatistik des Bundesamts für Statistik (BFS) für 2024 zeigt ein reales Muster: Von über einer Million Einfamilienhäusern in der Schweiz waren 55 Prozent von nur einer oder zwei Personen bewohnt, wie swissinfo.ch berichtet. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person lag 2024 bei 46,6 Quadratmetern und stagniert seit 2021 auf diesem Niveau, nachdem sie zuvor über Jahre gestiegen war.

Das erklärt, weshalb das Thema auf dem Radar der Wohnungspolitik ist: Ein grosser Teil des bestehenden Einfamilienhausbestands wird von deutlich weniger Personen bewohnt, als die Häuser Platz bieten – während gleichzeitig grössere Haushalte und junge Familien vielerorts kaum bezahlbaren Wohnraum in vergleichbarer Grösse finden.

Gibt es eine Pflicht, das Haus zu verlassen?

Nein. Es handelt sich um eine Studie, nicht um ein Gesetz. Weder Gemeinden noch der Bund können heute jemanden zwingen, ein Einfamilienhaus zu verkaufen oder zu verlassen, weil es "zu gross" für die aktuelle Bewohnerzahl ist. Genau das ist der Kern der Kritik des HEV: Der Verband befürchtet, dass eine solche Studie den politischen Boden für künftige Eingriffe – etwa steuerliche Anreize oder planerische Auflagen – bereiten könnte, und will diese Debatte im Ansatz stoppen.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer heisst das konkret: Aktuell besteht keine rechtliche Verpflichtung, aus einem unterbelegten Haus auszuziehen. Wer bleiben möchte, kann das tun. Die Diskussion ist politisch, nicht rechtlich bindend – zumindest bislang.

Warum das Thema für Verkäufer trotzdem relevant ist

Unabhängig davon, wie man zur politischen Debatte steht, lohnt sich für ältere Eigentümerinnen und Eigentümer ein sachlicher Blick auf die eigene Situation – nicht wegen eines vermeintlichen Drucks, sondern weil sich die Rahmenbedingungen für einen freiwilligen Verkauf gerade verbessert haben:

Nachfrage bleibt hoch: Wüest Partner rechnet für 2026 mit einem durchschnittlichen Preisanstieg von rund 3,1 Prozent bei Einfamilienhäusern und 2,8 Prozent bei Eigentumswohnungen – die Nachfrage nach freistehenden Häusern bleibt also robust, auch wenn sich das Tempo gegenüber den Vorjahren etwas verlangsamt.
Der Eigenmietwert fällt weg: Mit dem Systemwechsel entfällt für Eigentümer, die im Haus bleiben, künftig die Besteuerung des Eigenmietwerts – das verändert die finanzielle Abwägung zwischen Bleiben und Verkaufen in beide Richtungen und lohnt eine individuelle Prüfung.
Grössere Häuser sind gefragt: Gerade Familien, die im Markt nach mehr Platz suchen, konkurrieren um das begrenzte Angebot an Einfamilienhäusern – ein Umstand, der einen Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt für viele ältere Eigentümer finanziell attraktiv macht, wenn ein Wechsel ohnehin in Betracht gezogen wird.

Drei praktische Punkte für alle, die eine Verkleinerung erwägen

Wer sich unabhängig von der politischen Debatte fragt, ob ein Wechsel in eine kleinere, altersgerechtere Wohnform sinnvoll wäre, sollte drei Dinge klären, bevor eine Entscheidung fällt:

Aktuellen Marktwert professionell einschätzen lassen. Der Wert eines Einfamilienhauses hängt stark von Lage, Zustand und Nachfrage in der Gemeinde ab – eine seriöse Bewertung durch eine Fachperson oder Bank ist die Basis jeder weiteren Planung.
Ersatzwohnraum frühzeitig prüfen. Wer verkauft, braucht eine Anschlusslösung – ob Mietwohnung, Eigentumswohnung oder Wohnform mit Betreuungsangebot. Wartelisten für passende Objekte in der gewünschten Region können lang sein.
Steuerliche Fragen frühzeitig klären. Ob ein Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung möglich ist und wie sich der Systemwechsel beim Eigenmietwert auf die persönliche Rechnung auswirkt, ist individuell und lohnt eine frühzeitige Abklärung mit der zuständigen Steuerverwaltung.

Der Entscheid, ein Einfamilienhaus zu verlassen, bleibt freiwillig – umso wichtiger ist es, ihn auf Basis der eigenen Bedürfnisse und nicht aufgrund einer politischen Debatte zu treffen.

Einfamilienhaus im Alter: Muss man wirklich ausziehen?