Erstkäufer finanzieren am Limit: Was das für Verkäufer heisst
Laut Resolve finanzieren Erstkäufer 2026 im Median mit 79,33 Prozent Belehnung – nahe der Grenze. Was das für Verkäufer und die Käuferprüfung bedeutet.
Jeder zweite Schweizer Erstkäufer finanziert sein Eigenheim praktisch an der gesetzlichen Belehnungsgrenze. Das zeigt eine aktuelle Auswertung des Genfer Hypothekenvermittlers Resolve für das zweite Quartal 2026 – und es ist eine Zahl, die auch Verkäufer kennen sollten. Wer sein Haus oder seine Wohnung verkauft, verkauft nämlich nicht nur an einen Preis, sondern an eine Finanzierung. Und diese Finanzierung wird für einen wachsenden Teil der Käuferschaft immer enger kalkuliert.
Was Resolve für das 2. Quartal 2026 zeigt
Laut Resolve lag die mediane Belehnungsquote bei Erstkäufern von Wohneigentum im zweiten Quartal 2026 bei 79,33 Prozent. Zum Vergleich: Für den gesamten Wohneigentumsmarkt beziffert die SNB die mediane Belehnung auf 67,7 Prozent – rund 12 Prozentpunkte tiefer. Praktisch bedeutet das: Die Hälfte aller neuen Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer finanziert ihren Kauf mit rund 80 Prozent Fremdkapital, also an der von der Finanzmarktaufsicht vorgegebenen Obergrenze.
Insgesamt wurden im zweiten Quartal 22'130 neue Hypotheken mit einem Volumen von 20,2 Milliarden Franken abgeschlossen – ein Plus von 5,0 Prozent bei der Anzahl und 10,3 Prozent beim Volumen gegenüber dem Vorquartal, wie auch cash.ch berichtet. Der durchschnittliche Kaufpreis für selbstgenutztes Wohneigentum stieg auf 751'000 Franken.
Warum Erstkäufer so nah an die 80-Prozent-Grenze rücken
Der Grund liegt laut Resolve-CEO Romain Dequesne nicht in gelockerten Finanzierungsstandards, sondern in einer strukturellen Schere: Immobilienpreise sind über Jahre stärker gestiegen als Löhne und Ersparnisse der Haushalte. Wer heute zum ersten Mal kauft, hat oft weniger Eigenkapital im Verhältnis zum Kaufpreis zur Verfügung als frühere Käufergenerationen – nicht, weil weniger gespart wird, sondern weil die Preise schneller gewachsen sind als das Ersparte.
"Dies ist das mathematische Ergebnis eines Marktes, in dem die Immobilienpreise strukturell schneller steigen als Löhne und Ersparnisse der Haushalte", so Dequesne gegenüber finews.ch.
Was das für Verkäufer bedeutet
Für Sie als Verkäufer heisst das konkret: Ein steigender Anteil Ihrer potenziellen Käuferschaft hat wenig finanziellen Puffer. Das wirkt sich an mehreren Stellen des Verkaufsprozesses aus:
- Die Bankbewertung wird zum kritischen Punkt. Wenn ein Käufer nur knapp 20 Prozent Eigenmittel mitbringt, kann bereits eine Bankschätzung unterhalb des vereinbarten Kaufpreises die ganze Finanzierung kippen – es fehlt schlicht der Spielraum, eine Differenz aus eigener Tasche auszugleichen.
- Pensionskassen-Vorbezüge kommen häufiger vor. Nach den geltenden Eigenmittelregeln müssen mindestens 10 Prozent des Kaufpreises aus "hartem" Eigenkapital stammen – Ersparnisse, Schenkungen, Säule 3a. Die restlichen 10 Prozent dürfen aus der 2. Säule stammen, wie UBS erklärt. Ein PK-Vorbezug braucht Zeit und verlängert häufig die Frist bis zum Notartermin.
- Reservationsfristen werden knapper kalkuliert. Käufer mit wenig Puffer prüfen Finanzierungszusagen oft bis zuletzt, bevor sie sich endgültig binden.
Wie Sie sich als Verkäufer absichern
Ein paar einfache Schritte reduzieren das Risiko, dass eine Transaktion an der Finanzierung scheitert:
- Verlangen Sie vor der definitiven Reservation eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank, nicht nur eine unverbindliche Absichtserklärung.
- Fragen Sie gezielt nach, ob ein Teil der Eigenmittel aus einem PK-Vorbezug stammt – das beeinflusst den realistischen Zeitplan bis zur Beurkundung.
- Klären Sie über Ihren Makler oder direkt mit der Käuferbank, ob bereits eine Bankschätzung vorliegt, um eine böse Überraschung kurz vor dem Notartermin zu vermeiden.
Je knapper die Eigenmittel eines Käufers kalkuliert sind, desto wichtiger wird für Sie als Verkäufer eine belastbare Finanzierungsbestätigung – nicht erst am Ende, sondern vor der Reservation.
Der regulatorische Rahmen dahinter
Die 80-Prozent-Grenze ist keine Bankmarge, sondern Teil der Selbstregulierung der Schweizer Bankiervereinigung, die von der FINMA als Mindeststandard anerkannt ist: Käuferinnen und Käufer müssen mindestens 20 Prozent des Verkehrswerts als Eigenmittel einbringen, davon mindestens die Hälfte aus Mitteln ausserhalb der 2. Säule. Diese Untergrenze gilt unabhängig davon, wie stark die Nachfrage nach Wohneigentum ist – was erklärt, warum steigende Preise bei stagnierenden Löhnen unmittelbar sichtbar werden: Die Eigenmittelhürde wird für Erstkäufer real härter, auch wenn sich an der Regel selbst nichts ändert.