Festhypothek 2026: Was die Tiefstzinsen für Hausverkäufer bedeuten
Leitzins bei 0 %, 10-jährige Festhypotheken ab 1,36 %. Nach dem SNB-Entscheid vom Juni 2026 – was Immobilienverkäufer jetzt wissen sollten.
Die Schweizerische Nationalbank hat am 18. Juni 2026 den Leitzins erneut bei 0,0 Prozent belassen. Was auf den ersten Blick wie eine weitere Bestätigung des Status quo wirkt, hat konkrete Auswirkungen für alle, die eine Liegenschaft verkaufen: Die Finanzierungskosten für Käufer bleiben auf einem historisch tiefen Niveau – und das beeinflusst direkt, wer sich den Kauf leisten kann und zu welchem Preis.
Die aktuellen Festhypothekzinsen im Überblick
Wer heute eine Liegenschaft kaufen will, findet Festhypotheken auf einem Niveau, das vor einigen Jahren undenkbar war. Laut MoneyPark liegen die Topkonditionen im Juni 2026 bei:
- SARON-Hypothek: ab 0,75 %
- Festhypothek 5 Jahre: ab 1,08 %
- Festhypothek 10 Jahre: ab 1,36 %
Noch 2022 lagen 10-jährige Festhypotheken bei 2,5 bis 3,0 Prozent. Seither hat die SNB den Leitzins in mehreren Schritten auf null gesenkt und ihn zuletzt am 18. Juni 2026 bestätigt – verbunden mit einer stabilen Inflationsprognose von 0,6 Prozent für 2026, 2027 und 2028, die komfortabel im Zielband der Nationalbank liegt.
Was das tiefe Zinsniveau für Käufer bewirkt
Niedrige Festhypotheken verändern konkret, wer sich den Kauf einer Liegenschaft leisten kann. Ein Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 1,2 Millionen Franken und einem Eigenkapital von 240'000 Franken (20 Prozent) braucht der Käufer eine Hypothek von 960'000 Franken.
Bei 1,36 Prozent Jahreszins fallen jährlich rund 13'056 Franken reine Zinskosten an. Bei 2,5 Prozent – dem Niveau von 2022 – wären es 24'000 Franken, also rund 84 Prozent mehr. Diese Differenz von fast 11'000 Franken jährlich entscheidet in vielen Haushalten darüber, ob ein Kauf überhaupt in Frage kommt.
Tiefe Langfristzinsen weiten den Kreis der kaufkräftigen Interessenten direkt aus – das ist für Verkäufer ein struktureller Vorteil.
Zu beachten: Banken prüfen die Tragbarkeit weiterhin mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. Auch bei 1,36 Prozent Marktzins muss der Käufer also nachweisen, dass er sich die Belastung bei 5 Prozent leisten könnte. Dennoch gilt: Je tiefer der Marktzins, desto mehr Interessenten schaffen es, diesen Nachweis zu erbringen – und desto breiter ist der effektive Käufermarkt.
Das Zinsfenster: offen, aber nicht unbegrenzt
Die entscheidende Frage für Verkäufer ist, wie lange diese tiefen Fixzinsen anhalten. Die Luzerner Kantonalbank (LUKB) veröffentlichte am 18. Juni 2026 folgende Einschätzung:
- Der 10-Jahres-Swapsatz liegt aktuell bei 0,58 Prozent
- In 12 Monaten erwartet die LUKB einen Anstieg auf 0,80 Prozent
- Bei Festhypotheken mit mittlerer und längerer Laufzeit sind «leicht höhere Zinssätze» zu erwarten
Ein Anstieg des Swapsatzes um rund 22 Basispunkte schlägt sich typischerweise in ähnlichem Ausmass in den Festhypothekkonditionen nieder. 10-jährige Festhypotheken könnten bis Mitte 2027 auf rund 1,55 bis 1,60 Prozent steigen. Das ist immer noch historisch tief – aber spürbar höher als heute.
Was sich für Verkäufer konkret ändert
Breiter Käuferkreis heute: Das aktuelle Zinsniveau ermöglicht es Käufern, vergleichsweise hohe Kaufpreise zu finanzieren, ohne die Tragbarkeit zu überdehnen. Wer im Sommer oder Herbst 2026 auf den Markt geht, trifft auf Interessenten, für die die monatliche Zinsbelastung auf rekordtiefem Niveau liegt.
Preisunterstützung durch günstige Finanzierungen: Tiefe Finanzierungskosten stützen die Nachfrage und damit die erzielbaren Preise. Käufer, die sich 2024 oder 2023 noch keine Liegenschaft leisten konnten, sind durch gesunkene Zinsen wieder in den Markt eingetreten.
Graduelle Verschiebung in 2027: Wenn Fixzinsen über die nächsten 12 Monate um 20 bis 30 Basispunkte steigen, verlieren einige Interessenten, die heute knapp die Tragbarkeit erfüllen, ihren Spielraum. Das Fenster bleibt offen – verkleinert sich aber schrittweise.
Was Verkäufer jetzt konkret prüfen sollten
Wer in den nächsten sechs bis zwölf Monaten eine Liegenschaft verkaufen möchte, sollte folgende Punkte berücksichtigen:
- Vermarktungszeitpunkt: Herbst ist traditionell eine aktive Kaufsaison. In Kombination mit günstigen Fixzinskonditionen ergibt sich ein gutes Timing.
- Preiserwartung nüchtern einschätzen: Das Finanzierungsumfeld stützt die Preise, aber nicht unbegrenzt. Ein realistischer Angebotspreis auf Basis einer aktuellen Marktwerteinschätzung ist wichtiger als je zuvor.
- Käuferfinanzierung im Auge behalten: Steigt der Swapsatz weiter, könnten Festhypotheken bis zum Vertragsabschluss teurer werden. Käufer, die frühzeitig eine Bankzusage einholen, reduzieren dieses Risiko.
Ein Zinsumfeld, in dem 10-jährige Festhypotheken unter 1,5 Prozent kosten, ist für Verkäufer strukturell vorteilhaft. Der SNB-Entscheid vom 18. Juni 2026 bestätigt, dass diese Phase anhält – aber nicht für immer.