Hypotheken

Festhypotheken 2026: Warum Banken die Zinssenkung nicht weitergeben

Der Comparis-Hypothekenbarometer zeigt: Festhypotheken fallen kaum, obwohl Kapitalmarktzinsen sinken. Was hohe Bankmargen für Käufer und Verkäufer bedeuten.

Aktualisiert Juli 20264 min Lesezeitkontakt@maklervermittlung.ch
Historisches Gebäude in der Zürcher Altstadt an der Limmat

Die Schweizerische Nationalbank hält den Leitzins seit Juni bei 0 Prozent, und auch die Kapitalmarktzinsen, an denen sich Banken bei der Refinanzierung orientieren, sind im zweiten Quartal 2026 spürbar gesunken. Wer daraus auf deutlich günstigere Festhypotheken schliesst, liegt falsch. Der aktuelle Hypothekenbarometer von Comparis zeigt: Die Zinsen für Käuferinnen und Käufer sind nur minim gefallen – weil die Banken ihre Margen hoch halten. Für Verkäufer ist das mehr als eine Randnotiz, denn die Finanzierungskosten der eigenen Käuferschaft bestimmen mit, wie schnell ein Verkauf über die Bühne geht und wie viel Verhandlungsspielraum am Ende bleibt.

Was der Hypothekenbarometer zeigt

Laut Comparis sanken die Referenzzinsen zwischen Ende März und Ende Juni 2026 nur leicht:

  • 10-Jahres-Festhypothek: von 1,81 % auf 1,77 %
  • 5-Jahres-Festhypothek: von 1,56 % auf 1,52 %
  • 3-Jahres-Festhypothek: von 1,39 % auf 1,32 %

Die zugrunde liegenden Swap-Sätze, an denen sich die Refinanzierungskosten der Banken orientieren, gaben im gleichen Zeitraum deutlich stärker nach: Der 10-Jahres-Swap fiel von 0,55 % auf 0,53 %, der 5-Jahres-Swap von 0,31 % auf 0,26 % und der 3-Jahres-Swap von 0,21 % auf 0,15 %, wie Moneycab unter Berufung auf den Comparis-Barometer berichtet. Die Lücke zwischen sinkenden Refinanzierungskosten und stagnierenden Kundenzinsen ist die Marge – und die ist im Frühsommer 2026 spürbar breiter geworden.

Nicht der Zins allein zählt, sondern der Abstand zwischen Zins und Swap-Satz. Genau dort liegt der Verhandlungsspielraum.

Warum die Margen hoch bleiben

Comparis-Finanzexperte Dirk Renkert begründet die zurückhaltende Weitergabe sinkender Refinanzierungskosten mit anhaltender Unsicherheit: Geopolitische Risiken und ein uneinheitlicher geldpolitischer Kurs der grossen Notenbanken hätten eine spürbare Entspannung an der Zinsfront bislang verhindert, auch wenn sich die Lage im Nahen Osten zwischenzeitlich beruhigt habe (laut Presseportal/Comparis). Banken sichern sich damit einen Puffer gegen künftige Volatilität – auf Kosten der Kreditnehmer, die aktuell keine Zinssenkung in vollem Umfang spüren.

Was das für Käufer – und damit für Verkäufer – bedeutet

Die Bandbreite der aktuell verhandelten Konditionen ist beträchtlich: Blick beziffert die Spanne bei 10-Jahres-Festhypotheken auf 1,3 bis 2,1 Prozent, bei 5-Jahres-Hypotheken auf 1,2 bis 1,7 Prozent und bei Saron-Hypotheken auf 0,8 bis 1,2 Prozent. Wer sich nicht aktiv vergleicht und verhandelt, zahlt oft am oberen Ende dieser Spanne.

Konkret heisst das laut Blick: Bei einer Hypothek von 750'000 Franken lassen sich durch geschicktes Verhandeln bei einer Laufzeit von fünf Jahren rund 13'125 Franken sparen, bei zehn Jahren rund 36'750 Franken und bei fünfzehn Jahren fast 50'000 Franken.

Für Verkäufer bedeutet diese Streuung zweierlei:

  • Der Käuferpool ist nicht homogen. Zwei Interessenten mit identischem Einkommen und Eigenkapital können bei der Tragbarkeitsprüfung unterschiedlich gut dastehen, je nachdem, wie stark sie ihre Bank unter Druck setzen konnten.
  • Finanzierungszusagen sind nicht alle gleich verlässlich. Eine unverbindliche Kreditvoranfrage sagt wenig darüber aus, ob die Finanzierung bis zum Notartermin steht – gerade wenn ein Käufer noch zwischen mehreren Bankofferten verhandelt.

Praktische Konsequenzen für den Verkaufsprozess

Wer aktuell verkauft, sollte die Finanzierungslage der Käuferschaft nicht nur bei der Preisverhandlung, sondern auch beim Zeitplan mitdenken:

  • Verlangen Sie eine verbindliche Finanzierungsbestätigung der Bank, nicht nur eine Machbarkeitsprüfung, bevor Sie einen Kaufvertragstermin fixieren.
  • Rechnen Sie mit zusätzlichem Zeitbedarf, wenn Käufer erkennbar noch mehrere Offerten einholen – das ist in der aktuellen Marktlage rational, verlängert aber den Prozess.
  • Fragen Sie gezielt nach der gewählten Laufzeit und Tranchierung der Hypothek: Käufer, die sich breiter finanzieren (z. B. Kombination aus Saron- und Festhypothek), haben oft schon verhandelt und stehen finanzierungstechnisch stabiler da.

Die gute Nachricht für den Gesamtmarkt: Trotz stagnierender Kundenzinsen bleibt das allgemeine Zinsniveau historisch tief, und der Leitzins von 0 Prozent stützt weiterhin die Nachfrage. Die Marge ist ein Verhandlungsthema zwischen Käufer und Bank – kein Grund, den Verkaufsprozess zu verzögern. Wer die Mechanik dahinter kennt, kann Finanzierungsfragen im Verkaufsgespräch souveräner einordnen.

Quellen