Recht

GwG-Revision: Was Hausverkäufer ab Oktober 2026 wissen müssen

Das revidierte Geldwäschereigesetz tritt am 1. Oktober 2026 in Kraft. Was das für Makler und Liegenschaftsverkäufer in der Schweiz bedeutet.

Aktualisiert Juni 20264 min Lesezeitkontakt@maklervermittlung.ch
Drei Personen bei der Unterzeichnung eines Vertrages in einem modernen Büro

Am 12. Juni 2026 hat der Bundesrat entschieden: Das revidierte Geldwäschereigesetz (GwG) und das neue Transparenzgesetz über juristische Personen (TJPG) treten am 1. Oktober 2026 in Kraft. Wer eine Liegenschaft verkauft – oder in den kommenden Monaten verkaufen will – spürt die Auswirkungen konkret: Der Makler wird mehr fragen, mehr dokumentieren und mehr Belege verlangen. Warum das so ist, wen es wirklich trifft und worauf Verkäufer jetzt achten sollten.

Was ab Oktober 2026 gilt

Das revidierte GwG erweitert den Kreis der unterstellten Berufsgruppen erheblich. Neu fällt laut law.ch die «berufsmässige Mitwirkung am Kauf und Verkauf von Grundstücken» unter das Geldwäschereigesetz. Immobilienmakler, die professionell an Transaktionen beteiligt sind, müssen deshalb ab Herbst strenge Sorgfaltspflichten einhalten.

Konkret bedeutet das für Makler:

  • Pflicht zur Mitgliedschaft in einer von der FINMA anerkannten Selbstregulierungsorganisation (SRO) – binnen zwei Monaten nach Unterstellung
  • Identifizierung und Verifikation aller Vertragsparteien
  • Feststellung der wirtschaftlich berechtigten Person hinter jeder Transaktion
  • Schriftliche Dokumentation sämtlicher Abklärungen
  • Meldepflicht an die Meldestelle für Geldwäscherei (MROS), wenn konkrete Verdachtsmomente bestehen

Parallel tritt das TJPG in Kraft: Schweizer Gesellschaften, Genossenschaften sowie ausländische Unternehmen mit Schweizer Eigentum müssen ihre wirtschaftlich Berechtigten in einem zentralen Register erfassen. Das Register ist nicht öffentlich, aber für Behörden und Finanzintermediäre – künftig auch Makler – einsehbar.

Die wichtigste Ausnahme: Selbstgenutzte Wohnliegenschaften

Für die grosse Mehrheit der Privatverkäufer gilt Entwarnung. Laut SVIT Schweiz befreit das revidierte GwG Transaktionen mit «selbstbewohnten Liegenschaften» von den vollständigen Sorgfaltspflichten – und diese machen «den Löwenanteil» aller Grundstücktransaktionen aus. Zusätzlich ausgenommen sind Übertragungen im Rahmen von Erbschaft, Schenkung oder familienrechtlichen Verhältnissen.

Wer sein selbstgenutztes Eigenheim verkauft und der Käufer finanziert über eine Schweizer Bank, fällt voraussichtlich unter diese Ausnahme. Der Makler muss die Ausnahme aber erst feststellen und dokumentieren – die Fragen kommen also trotzdem.

Praktisch bedeutet das: Ausweis vorlegen, Fragen zum Eigennutzungsstatus beantworten. Mehr braucht es im Standardfall in der Regel nicht.

Wenn die Regeln ohne Ausnahme greifen

Bei bestimmten Konstellationen gelten die neuen Pflichten vollumfänglich:

Gesellschaftseigentum: Wer eine Liegenschaft über eine AG, GmbH oder einfache Gesellschaft hält und verkauft, ist nicht durch die Ausnahme für selbstgenutzte Objekte gedeckt. Der Makler muss dann die wirtschaftlich Berechtigten der Gesellschaft feststellen und dokumentieren.

Share Deals: Das revidierte GwG erfasst gemäss Bratschi Rechtsanwälte explizit auch Anteilsverkäufe – also Transaktionen, bei denen nicht die Liegenschaft selbst, sondern die Gesellschaft, die sie hält, übertragen wird. Die Möglichkeit, AML-Kontrollen durch einen Share Deal zu umgehen, ist damit geschlossen.

Komplexe Käuferstrukturen: Tritt der Käufer über ausländische Gesellschaften, Stiftungen oder Trusts auf, sind erhöhte Sorgfaltspflichten ausgelöst – unabhängig davon, was auf der Verkäuferseite gilt.

Das neue Transparenzregister

Das TJPG schafft ein zentrales, nicht-öffentliches Verzeichnis der wirtschaftlich Berechtigten juristischer Personen, verwaltet durch das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement (EJPD). Finanzintermediäre – darunter künftig auch Makler – müssen Abweichungen zwischen dem Registereintrag und ihren eigenen Feststellungen innert 30 Tagen melden.

Wer eine Liegenschaft über eine Gesellschaft hält, sollte prüfen, ob das Unternehmen registrierungspflichtig ist und bis wann die Eintragung vorzunehmen ist.

Das Transparenzregister ist kein Bürokratieprojekt. Es ist die direkte Antwort auf jahrzehntelange Praxis, Liegenschaften als Geldwäsche-Vehikel zu nutzen – mit anonymen Gesellschaftskonstrukten, die bisher kaum kontrollierbar waren.

Was Verkäufer jetzt konkret vorbereiten sollten

Für private Eigenheimverkäufer ändert sich der Ablauf kaum – aber er wird formaler. Konkret:

  • Ausweisdokument bereithalten: Der Makler muss die Identität aller Vertragsparteien prüfen
  • Bei Verkauf über eine Gesellschaft: Handelsregisterauszug und Nachweis der wirtschaftlich Berechtigten vorbereiten
  • Share-Deal-Planungen überdenken: AML-Aufwand und Haftungsrisiken steigen erheblich
  • Geplanter Verkaufsabschluss noch 2026? Zeitplan mit dem Makler koordinieren

Die Gesetze treten pünktlich vor der nächsten FATF-Länderprüfung der Schweiz 2027–2028 in Kraft. Das ist kein Zufall – die Schweiz will die verbliebenen Lücken im AML-System schliessen, bevor die internationale Überprüfung durch die Financial Action Task Force beginnt. Wer in dieser Phase eine Liegenschaft verkauft, sollte wissen: Der Makler handelt nicht aus eigener Initiative, sondern auf gesetzliche Pflicht.

Quellen