Hausbesetzung beim Verkauf: Neue Räumungsregeln ab Juli 2026
Ab 1. Juli 2026 gelten schärfere Regeln gegen Hausbesetzungen. Was das für Eigentümer leerstehender Liegenschaften vor dem Verkauf konkret bedeutet.
Seit dem 1. Juli 2026 gelten in der Schweiz neue zivilprozessuale Regeln gegen Hausbesetzungen. Für die meisten Eigentümerinnen und Eigentümer ändert sich dadurch wenig – bewohnte Häuser sind selten betroffen. Anders sieht es aus, wenn eine Liegenschaft vor dem Verkauf leer steht: bei einer Erbschaft, einem Umzug ins Altersheim, einem Neubauprojekt oder während einer längeren Vermarktungsphase. Genau solche leerstehenden Objekte sind das klassische Ziel von Besetzungen – und genau dort greifen die neuen Regeln.
Was sich am 1. Juli 2026 ändert
Das Parlament hat die Revision bereits am 20. Juni 2025 verabschiedet, die Referendumsfrist ist ungenutzt verstrichen. Laut der Medienmitteilung des Bundes bringt die Revision von Zivilgesetzbuch (ZGB) und Zivilprozessordnung (ZPO) zwei konkrete Neuerungen:
- Längere Frist fürs Selbsthilferecht: Massgeblich ist neu der Moment, in dem die besitzende Person von der Besetzung tatsächlich Kenntnis nimmt – nicht mehr der Zeitpunkt der Besetzung selbst. Die Selbsthilfe muss innert angemessener Frist danach erfolgen, nicht mehr sofort.
- Gerichtliche Verfügung gegen unbekannte Personen: Eigentümer können neu eine Räumung und Rückgabe des Grundstücks gerichtlich anordnen lassen, auch wenn die besetzenden Personen nicht identifiziert sind. Eine solche Verfügung kann laut Bund auf gerichtliche Anordnung direkt vollstreckt werden, ohne den bisher nötigen separaten Vollstreckungsweg.
Damit reagiert der Bund auf ein praktisches Problem: Bislang scheiterten viele Räumungsgesuche daran, dass die Polizei ohne Gerichtsentscheid nur unter engen Voraussetzungen einschreiten durfte, während Gerichte keine Verfügungen gegen unbekannte Besetzergruppen erlassen konnten. Diesen Widerspruch beschreibt auch der SRF-Bericht zur Vorlage.
Warum das gerade Verkäufer betrifft
Eine besetzte Liegenschaft ist beim Verkauf ein reales Problem, nicht nur ein rechtliches. Solange Besetzer im Haus sind, lässt sich kaum seriös besichtigen, eine Bank verweigert oft die Objektschätzung, und der erzielbare Preis sinkt spürbar, weil Käufer das Risiko und den zeitlichen Aufwand einer Räumung einpreisen. Betroffen sind typischerweise:
- geerbte Häuser, die zwischen Erbgang und Verkauf leer stehen,
- Abbruchobjekte oder Bauland mit bestehendem Altbau vor dem Baustart,
- Renditeliegenschaften, bei denen einzelne Wohnungen zwischen Mieterwechsel und Verkauf leer sind,
- Ferienhäuser oder Zweitwohnungen mit langen Abwesenheitsphasen der Eigentümerschaft.
Wer eine Liegenschaft vor dem Verkauf leer stehen lässt, sollte den Zeitpunkt der Kenntnisnahme einer möglichen Besetzung dokumentieren – davon hängt neu ab, wie lange das Selbsthilferecht gilt.
Drei rechtliche Wege – und was sie tatsächlich bringen
Die neue Gesetzeslage ersetzt nicht die bestehenden Instrumente, sie beschleunigt vor allem den gerichtlichen Weg. Die Einschätzung einer auf Miet- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei unterscheidet drei Kanäle:
- Zivilrechtlich: Klage auf Schutz des Besitzes bzw. Räumung – neu auch als gerichtliche Verfügung gegen unbekannte Personen möglich, mit direkter Vollstreckbarkeit.
- Strafrechtlich: Anzeige wegen Hausfriedensbruchs (Art. 186 StGB). Das ersetzt kein Räumungsverfahren, erhöht aber den Druck und kann helfen, Personen zu identifizieren.
- Verwaltungsrechtlich: Schnelleres Eingreifen der Behörden ist möglich, wenn eine konkrete Gefahr vorliegt, etwa bei gravierenden Brandschutzmängeln.
Wichtig für Verkäufer: Ein blosses Räumungsultimatum an die besetzenden Personen ist keine Räumungsverfügung und entfaltet keine rechtliche Wirkung. Die formellen Wege bleiben zwingend, auch wenn sie ab Juli 2026 spürbar schneller zum Ziel führen.
Was Eigentümer jetzt konkret tun sollten
- Leerstand aktiv überwachen. Wer eine Liegenschaft vor dem Verkauf leer stehen lässt, sollte regelmässige Kontrollen einplanen oder mit einer Verwaltung, Nachbarn oder einem Hauswart eine Kontrollroutine vereinbaren.
- Kenntnisnahme dokumentieren. Datum und Uhrzeit, ab wann eine Besetzung bekannt ist, sind neu rechtlich relevant für die Frist des Selbsthilferechts.
- Sofort juristischen Rat einholen, statt selbst zu handeln. Eigenmächtige Räumungsversuche ausserhalb der gesetzlichen Fristen bleiben riskant und können strafrechtlich gegen den Eigentümer selbst ausgelegt werden.
- Beim Verkaufsprozess mitdenken: Ein Makler, der die Vermarktungsphase eng plant und die Besichtigungen bündelt, reduziert die Zeitspanne, in der ein Objekt unbeaufsichtigt leer steht.
Fazit
Die Revision ist kein Freibrief für schnelle Selbsthilfe, aber sie schliesst eine Lücke, die Eigentümer leerstehender Liegenschaften bisher regelmässig ausgebremst hat. Wer eine Liegenschaft mit Leerstandsphase verkauft, sollte die neuen Fristen kennen und im Ernstfall sofort die gerichtliche statt die eigenmächtige Schiene wählen.