Aargau: Eigenmietwert bleibt trotz Widerstand hoch | maklervermittlung.ch

Wer im Aargau ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung besitzt, zahlt seit 2025 spürbar mehr Eigenmietwert – und ein Ende ist vorerst nicht in Sicht. Ein Rechtsgutachten, das die Kantonsregierung im Juli 2026 präsentierte, bestätigt: Weder eine rückwirkende Gesetzesänderung noch ein Aufschub bis zur nationalen Abschaffung des Eigenmietwerts 2029 sind rechtlich zulässig. Damit endet ein politischer Streit, der zeigt, was Eigentümerinnen und Eigentümern in anderen Kantonen bei einer Neubewertung drohen kann – und warum sich die Verkaufsrechnung für einige jetzt anders stellt als noch vor zwei Jahren.

Was im Aargau geschah

Die letzte Neubewertung der rund 285'000 Liegenschaften im Kanton lag laut swissinfo.ch 24 Jahre zurück. Ein kantonales Verwaltungsgerichtsurteil zwang die Regierung zur Anpassung, weil die alten Werte den bundesrechtlich vorgeschriebenen Mindestwert von 60 Prozent der Marktmiete in vielen Fällen unterschritten. Das Parlament legte den neuen Eigenmietwert 2024 auf 62 Prozent fest – knapp über dem Minimum, aber gegen den Willen von FDP und SVP, die 60 Prozent gefordert hatten. Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Regelung.

Der politische Kampf – und warum er scheiterte

Der Widerstand blieb nicht bei der Parlamentsdebatte stehen. Im November 2025 reichten FDP und SVP einen Vorstoss ein, der die Erhöhung rückgängig machen oder zumindest bis zur bundesweiten Abschaffung des Eigenmietwerts 2029 aussetzen wollte. Das Parlament überwies die Motion im Frühjahr 2026 mit 69 zu 63 Stimmen an die Regierung.

Diese liess die Frage extern abklären. Das Rechtsgutachten von Prof. Felix Uhlmann (Universität Zürich) kam laut aargauerpolitik.ch zum Schluss, dass beides – Rückwirkung wie Sistierung – rechtlich nicht zulässig sei, weil die alten Werte gerichtlich als verfassungswidrig eingestuft worden waren. Ein Rückfall in einen für unrechtmässig erklärten Zustand ist demnach ausgeschlossen. Die Regierung bestätigte diesen Entscheid im Juli 2026, wie auch Nau.ch berichtete.

Der zentrale Punkt für Eigentümer: Der neue Eigenmietwert ist keine vorübergehende Massnahme, die sich politisch noch kippen lässt. Er gilt bis zur Systemumstellung 2029 – und darüber hinaus für die Vermögenssteuer weiter.

Was das für Eigentümer konkret bedeutet

Die Neubewertung betraf nicht nur den Eigenmietwert, sondern auch die amtlichen Steuerwerte, die für die Vermögenssteuer massgebend sind. Laut Nau.ch stiegen die Werte in 60,5 Prozent der Fälle, in 38,3 Prozent sanken sie. Bis Anfang Januar 2026 zählte SRF bereits 12'400 Einsprachen gegen die neuen Bescheide, bis Juli 2026 waren es gemäss Nau.ch rund 14'600 – eine Einsprachequote von 5,3 Prozent. SRF zitiert Betroffene, die wegen der höheren Vermögenssteuer monatlich mehrere Hundert Franken zusätzlich zurücklegen müssen.

Wichtig für Betroffene: Eine Einsprache lohnt sich nur, wenn die individuelle Schätzung nachweislich falsch ist – etwa bei falscher Fläche, Zustand oder Lage. Gegen die Systematik selbst, also gegen den Grundsatzentscheid für 62 Prozent, ist der Rechtsweg mit dem Gutachten faktisch ausgeschöpft.

Warum das auch andere Kantone betrifft

Der Aargauer Fall ist kein Einzelfall, sondern die Konsequenz einer bundesrechtlichen Vorgabe: Der Eigenmietwert muss in jedem Einzelfall mindestens 60 Prozent der Marktmiete erreichen. Kantone mit veralteten Bewertungsgrundlagen – vielerorts stammen diese aus den 1990er- oder frühen 2000er-Jahren – stehen vor demselben Anpassungsdruck wie der Aargau vor der Neubewertung. Wer eine Liegenschaft in einem Kanton besitzt, der eine Neuschätzung plant oder gerade durchführt, sollte den Aargauer Ablauf als Vorlage lesen: Gerichtsurteil, Neubewertung, politischer Widerstand, rechtliche Bestätigung – am Ende bleibt der höhere Wert bestehen.

Was Verkäufer jetzt tun sollten

Bescheid prüfen, nicht pauschal anfechten. Eine Einsprache hat nur bei nachweisbaren Sachfehlern Aussicht auf Erfolg, nicht gegen die 62-Prozent-Regel als solche.
Laufende Steuerlast einplanen. Bis 2029 bleibt der höhere Eigenmietwert bestehen – wer einen Verkauf erwägt, sollte die zusätzliche jährliche Belastung in die Standzeit-Rechnung einbeziehen.
Neubewertung für die Preisstrategie nutzen. Eine höhere amtliche Schätzung kann auch ein Argument gegenüber Käufern sein, die den Verkehrswert über die Bank ermitteln lassen – sie liefert einen zusätzlichen Referenzpunkt neben dem Markt.
Kantonsspezifisch beraten lassen. Wer eine Liegenschaft in einem Kanton mit anstehender Neubewertung besitzt, sollte frühzeitig mit einem Steuerberater oder Makler klären, welche Auswirkungen ein neuer Wert auf Verkaufszeitpunkt und -preis hat.

Höherer Eigenmietwert im Aargau: Warum er nicht mehr sinkt