Hypothekenrekord 2025: Was 1,31 Billionen für Verkäufer heisst
Der Schweizer Hypothekarmarkt wuchs 2025 auf 1,31 Billionen Franken – das stärkste Wachstum seit 2022. Was die neue MoneyPark-Studie für Verkäufer bedeutet.
Die Schweizer Hypothekarschulden haben 2025 erstmals die Marke von 1,3 Billionen Franken durchbrochen. Das zeigt die aktuelle Hypothekarmarktstudie von MoneyPark und Helvetia, die am 16. Juli 2026 veröffentlicht wurde. Für Verkäuferinnen und Verkäufer steckt in den Zahlen mehr als nur eine Schlagzeile: Sie zeigen, wie aktiv der Markt tatsächlich ist – und wer heute das Geld für den Hauskauf bereitstellt.
Der Rekord im Detail
Laut der Studie wuchs der Schweizer Hypothekarmarkt 2025 um 3,1 Prozent oder 39 Milliarden Franken auf neu 1310 Milliarden Franken. Damit lag das Wachstum erstmals seit 2022 wieder über dem Zehnjahresschnitt von 3,0 Prozent – nach zwei eher schwachen Jahren mit 2,6 respektive 2,4 Prozent Zuwachs, wie cash.ch berichtet.
Als Treiber nennt die Studie tiefe Zinsen, steigende Immobilienpreise und einen liquiden Eigenheimmarkt: Die Zahl der Transaktionen erreichte laut Bilanz den höchsten Stand seit zehn Jahren. Ein Teil des Wachstums stammt schlicht daraus, dass mehr Liegenschaften den Besitzer wechseln und bestehende Hypotheken bei diesem Anlass neu und oft höher verhandelt werden.
Ein Markt, der wächst, weil mehr gehandelt wird, ist ein anderer als einer, der nur wächst, weil Preise steigen. Für Verkäufer heisst das: Es gibt aktuell tatsächlich mehr Käufer, die eine Finanzierung abschliessen.
Wer heute die Kredite vergibt
Die Verteilung der Kreditvergabe verschiebt sich weiter. Kantonal- und Raiffeisenbanken haben laut Watson drei Viertel des Nettowachstums auf sich vereint, konkret 29 Milliarden Franken. Raiffeisenbanken wuchsen um 4,6 Prozent, Kantonalbanken um 3,9 Prozent. Die UBS als Marktführerin stagnierte dagegen praktisch bei plus 0,1 Prozent.
Bemerkenswert ist die Entwicklung bei den Nicht-Banken: Pensionskassen haben die Versicherungen als zweitgrösste Anbietergruppe knapp überholt und verwalten mittlerweile ein Hypothekarvolumen von 34 Milliarden Franken – ein Plus von 8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das ist die stärkste Wachstumsrate aller Anbietergruppen. Wer eine Liegenschaft verkauft, sollte also nicht davon ausgehen, dass die Bank des Käufers zwingend eine Retailbank ist: Immer häufiger stehen institutionelle Anbieter mit eigenen Konditionen und eigenem Prüfungsprozess im Hintergrund.
Warum die Margen trotzdem sinken
So gut die Wachstumszahlen klingen: Für die Kreditgeber selbst ist die Lage angespannt. Die durchschnittliche Nettozinsmarge sank 2025 um 10 Basispunkte auf 1,16 Prozent – und liegt damit 24 Basispunkte unter dem Spitzenwert von 2023. Volumenwachstum übersetzt sich derzeit nicht in Ertragswachstum, weil sich Anbieter gegenseitig mit tiefen Zinsen unterbieten, um Marktanteile zu halten.
Für Käuferinnen und Käufer ist das im Grundsatz gut: Der Wettbewerb unter den Anbietern hält die Konditionen attraktiv, selbst wenn die Kapitalmarktzinsen leicht anziehen sollten. Für 2026 rechnet die Studie mit einem vergleichbaren Marktwachstum wie im Vorjahr, gestützt auf anhaltend tiefe Zinsen und die Zahlen aus dem ersten Quartal.
Was das für Verkäufer konkret bedeutet
- Der Käuferkreis ist solvent und aktiv. Ein Transaktionsvolumen auf Zehnjahreshoch bedeutet, dass Finanzierungen tatsächlich zustande kommen – nicht nur, dass Interessenten unverbindlich Angebote einholen.
- Mehr Anbieter bedeutet mehr Verhandlungsspielraum für Käufer. Wenn Pensionskassen und Kantonalbanken um Volumen konkurrieren, sitzen Käufer bei der Finanzierung tendenziell nicht am kürzeren Hebel – das kann die Verhandlungsposition beim Kaufpreis leicht verschieben.
- Die Marge der Bank ist nicht Ihre Sache, aber ein guter Indikator. Sinkende Margen bei steigendem Volumen zeigen, wie hart Banken um Kundschaft kämpfen. Das spricht eher für stabile als für plötzlich steigende Hypothekarzinsen im Verkaufsprozess.
- UBS-Stagnation vs. Wachstum bei Regionalbanken. Wer mit einem Käufer verhandelt, der bei einer Kantonal- oder Raiffeisenbank finanziert, hat es aktuell mit den wachstumsstärksten, aber auch am stärksten auf Volumen fokussierten Anbietern zu tun – das kann sich in kürzeren Prüfprozessen niederschlagen.
Die Zahlen sind kein Grund, den Verkaufsprozess zu überstürzen. Sie zeigen aber, dass die Finanzierungsseite des Marktes robuster ist, als es einzelne Schlagzeilen über hohe Verschuldung vermuten lassen – solange die Zinsen tief bleiben.