Immobilien Schweiz Q3 2026: Warum sich Häuser länger verkaufen
Die Raiffeisen-Studie Q3 2026 zeigt: Weniger Zuwanderung und langsamere Nachfrage lassen Vermarktungszeiten steigen. Was das für Verkäufer jetzt bedeutet.
Der Schweizer Eigenheimmarkt zeigt im Herbst 2026 erste klare Bremsspuren. Die neue Studie «Immobilien Schweiz Q3 2026» von Raiffeisen, veröffentlicht am 3. September 2026, zeigt: Häuser und Wohnungen bleiben spürbar länger auf dem Markt, die Zahl der finanzierten Käufe sinkt leicht, und die Nachfrage wächst nur noch verhalten. Für Verkäufer heisst das nicht, dass der Markt kippt – aber die Zeiten, in denen ein Inserat innert Tagen verschwand, sind vorerst vorbei.
Die Vermarktungszeiten steigen erstmals spürbar
Laut Raiffeisen mussten Eigentumswohnungen Anfang 2026 im Schnitt 70 Tage online inseriert werden, bis ein Käufer gefunden war – rund drei Tage länger als ein Jahr zuvor. Seit Mitte 2022 steigt dieser Wert kontinuierlich an. Gleichzeitig schwächen sich die Suchabonnemente für Wohneigentum seit Anfang 2025 ab, und die Zahl der finanzierten Transaktionen ist zuletzt leicht zurückgegangen.
Chefökonom Fredy Hasenmaile bringt es so auf den Punkt:
«Die Nachfrage wächst langsamer, Vermarktungszeiten verlängern sich, und die Zahl der finanzierten Transaktionen ist zuletzt leicht zurückgegangen.»
Das ist eine Trendwende gegenüber den vergangenen Boomjahren, in denen praktisch jedes Inserat innert weniger Wochen zu einem Abschluss führte.
Weniger Zuwanderung, weniger Nachfrage
Ein wesentlicher Treiber der Abkühlung liegt ausserhalb des Immobilienmarkts selbst: bei der Bevölkerungsentwicklung. Das Staatssekretariat für Migration meldete am 13. August 2026, dass die Nettozuwanderung in die ständige ausländische Wohnbevölkerung im ersten Halbjahr 2026 gegenüber dem Vorjahr um 12,5 Prozent auf 29'884 Personen gesunken ist. Die Gesamtzuwanderung fiel um 2,9 Prozent auf 74'112 Personen, während gleichzeitig 39'251 Personen die Schweiz wieder verliessen – 1608 mehr als im Vorjahreshalbjahr.
Weniger Zuzug bedeutet mittelfristig weniger neue Haushalte, die einen Kauf überhaupt in Erwägung ziehen. Genau diesen Zusammenhang nennt Raiffeisen als einen der Gründe für die nachlassende Kaufdynamik.
Trotzdem ein Verkäufermarkt – aber die stärkste Phase ist vorbei
Von einem Preiseinbruch kann trotzdem keine Rede sein. Die Transaktionspreise lagen Mitte 2026 im Jahresvergleich bei Einfamilienhäusern um 3,4 Prozent und bei Eigentumswohnungen um 4,2 Prozent höher. Das knappe Angebot stützt die Preise weiterhin. Hasenmaile ordnet die Lage aber realistisch ein:
«Vieles deutet jedoch darauf hin, dass die stärkste Phase des Preiswachstums im Eigenheimmarkt hinter uns liegt.»
Für Verkäufer bedeutet das: Der Markt bleibt grundsätzlich freundlich, aber er verzeiht keine überzogenen Preiserwartungen mehr. Wer sein Objekt an den Schlagzeilen des Vorjahres statt an aktuellen Vergleichsabschlüssen ausrichtet, riskiert genau jene längeren Vermarktungszeiten, die die Studie dokumentiert.
Renditeliegenschaften: Wenn der Ertrag von der Zukunft abhängt
Besonders deutlich zeigt sich der Wandel bei Renditeliegenschaften. Die Kaufpreise sind laut Raiffeisen stärker gestiegen als die Mieterträge, wodurch die Anfangsrenditen unter Druck geraten. Neue Investitionen in Mehrfamilienhäuser rechnen sich zunehmend nur noch, wenn Investoren auf künftige Wertsteigerung setzen – nicht mehr allein auf den laufenden Ertrag. Hinzu kommen Leerstandsrisiken, Mietausfälle und steigender administrativer Aufwand, die die Studie als zusätzliche Belastung für Eigentümer von Renditeobjekten nennt.
Bei Renditeliegenschaften zählt nicht mehr nur die laufende Rendite – sondern zunehmend die Wette auf die künftige Wertsteigerung.
Was das für Ihren Verkauf bedeutet
Drei praktische Konsequenzen ergeben sich aus den aktuellen Zahlen:
- Realistisch statt optimistisch einpreisen. Ein Angebotspreis, der auf den Höchstständen des letzten Jahres basiert, verlängert die Vermarktungszeit zusätzlich – und führt am Ende oft zu einer Preiskorrektur unter Druck.
- Mehr Zeit einplanen. 70 Tage sind der Durchschnitt für Eigentumswohnungen; einzelne Lagen und Objekttypen liegen deutlich darüber. Wer verkauft, sollte den Prozess nicht mehr auf wenige Wochen kalkulieren.
- Aktuelle Vergleichsdaten statt Bauchgefühl. Da sich die Marktdynamik von Quartal zu Quartal verändert, lohnt sich eine Bewertung, die auf den jüngsten Abschlüssen in der eigenen Region basiert – nicht auf Zahlen vom letzten Winter.
Der Markt kühlt ab, er bricht nicht ein. Wer das bei der Preisstrategie berücksichtigt, verkauft weiterhin zu guten Konditionen – nur eben mit etwas mehr Geduld als in den vergangenen Jahren.