Kaufen oder Mieten 2026: Wie viel Käuferkreis bleibt Verkäufern?
Raiffeisen und ZKB bewerten Eigentum gegenüber Miete unterschiedlich. Was das für Käuferkreis, Vermarktungsdauer und Angebotspreis heisst. Mit Zahlen.
«Eigentum ist günstiger als Miete» – diese Faustregel hat jahrelang gestimmt. Zwei aktuelle Einschätzungen zeigen, dass sie heute nur noch in bestimmten Fällen gilt. Für Verkäufer ist das relevant, denn sie bestimmt, wie gross und wie zahlungskräftig der Käuferkreis ist.
Raiffeisen: Eigentum kann bis zu einem Viertel günstiger sein
Laut dem Bericht der Bilanz vom 4. September 2026 beziffert Raiffeisen den Kostenvorteil von Wohneigentum gegenüber der Miete auf bis zu ein Viertel. Wie gross der Vorteil ausfällt, hängt von Region und Finanzierung ab.
Das Problem liegt woanders: Die Preise sind hoch und steigen weiter. Per Mitte 2026 kosteten Einfamilienhäuser 3,4 Prozent und Eigentumswohnungen 4,2 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Raiffeisen hält den Kauf deshalb für einen Grossteil der Haushalte für schwer erreichbar – selbst mit einem Erbvorbezug.
ZKB: Die alte Regel gilt nur noch selektiv
Die Zürcher Kantonalbank kommt in ihrem Immobilienbarometer vom Juli 2026 zu einem differenzierteren Bild. Die Regel stamme aus einer Zeit, als Hypothekarzinsen und Preise deutlich tiefer lagen. Die Zinsen seien nach dem Anstieg zwar wieder gesunken, lägen aber über dem Rekordtief.
Entscheidend ist laut ZKB die Wohnsituation:
- Wer lange in derselben Wohnung lebt, zahlt meist eine deutlich tiefere Bestandesmiete. Bleiben ist dann oft günstiger als kaufen – besonders im Kanton Zürich, wo dieser «Verweilbonus» hoch ist.
- Wer ohnehin umziehen muss, etwa wegen Familienzuwachs, Kündigung oder Jobwechsel, vergleicht mit den Angebotsmieten. Diese liegen laut ZKB oft über den Eigenheimkosten. Dann ist der Kauf finanziell attraktiv – sofern das nötige Eigenkapital vorhanden ist.
Die beiden Aussagen widersprechen sich nicht. Eigentum kann laufend günstiger sein als eine neue Mietwohnung und trotzdem für viele unerreichbar bleiben, weil Eigenkapital und Tragbarkeit fehlen.
Was das für den Käuferkreis bedeutet
Die ZKB schliesst aus der Rechnung auf eine gedämpfte Nachfrage nach Wohneigentum, erwartet aber keinen deutlichen Einbruch: Neben den Zahlen spielten beim «Eigenheimtraum» auch emotionale Faktoren eine Rolle.
Erste Anzeichen einer Abkühlung nennt Raiffeisen-Chefökonom Fredy Hasenmaile laut Bilanz: Die Suchabos für Wohneigentum haben an Schwung verloren, in den vergangenen vier Monaten gab es etwas weniger Interessenten, und die Vermarktungsdauern werden länger. Die stärkste Phase des Preisanstiegs dürfte vorbei sein; das knappe Angebot stützt die Preise aber weiterhin.
Auch die Preisdaten von Fahrländer Partner (FPRE) zeigen ein ruhigeres Tempo, wie plattformj am 15. Oktober 2026 berichtet:
- Eigentumswohnungen im mittleren Segment: +4,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr, in der Region Zürich +7,1 Prozent.
- Einfamilienhäuser im mittleren Segment: +3,5 Prozent.
- Gegenüber dem zweiten Quartal stiegen Wohnungen um 0,4 bis 0,9 Prozent, Häuser im mittleren und oberen Segment gaben um 0,4 Prozent nach.
Warum Eigenkapital der eigentliche Engpass ist
Die Kostenrechnung berücksichtigt laut ZKB neben Hypothekarzinsen und Unterhalt auch Opportunitätskosten: Mit dem gebundenen Eigenkapital hätte man ohne zusätzliches Risiko eine geringe Rendite erzielen können. Was in der laufenden Rechnung günstiger ausfällt, setzt also zuerst einmal viel eigenes Geld voraus. Genau daran scheitern viele Interessenten, obwohl der Kauf auf dem Papier günstiger wäre.
Was Verkäufer daraus mitnehmen
- Wissen Sie, wer Ihr Käufer ist. Gut passend sind Haushalte, die ohnehin umziehen müssen und Angebotsmieten mit Eigenheimkosten vergleichen. Wer nur «raus aus der Miete» will, rechnet meist knapper.
- Rechnen Sie mit einer längeren Vermarktung. Setzen Sie den Angebotspreis nicht auf Basis des Vorjahresrekords an, sondern auf aktuellen Vergleichsverkäufen.
- Bereiten Sie die Finanzierungsfrage vor. Ein Exposé mit klaren Angaben zu Nebenkosten und Unterhalt hilft Käufern, die Tragbarkeit schnell zu prüfen.
- Beachten Sie die Region. Die Spannweite reicht laut FPRE von +7,1 Prozent in der Region Zürich bis –0,8 Prozent in der Südschweiz bei mittleren Eigentumswohnungen.
Ein erfahrener Makler kennt die lokale Nachfrage und kann einschätzen, welche Käufergruppe in Ihrer Gemeinde den Preis trägt.