Kein Eigenmietwert ab 2029: Was sich für Hauseigentümer ändert
Am 1. Januar 2029 entfällt der Eigenmietwert in der Schweiz. Welche Abzüge wegfallen, wer profitiert und was Eigentümer bis Ende 2028 prüfen sollten.
Am 28. September 2025 stimmten 57,73 Prozent der Schweizer Stimmberechtigten für die Abschaffung des Eigenmietwertes. Am 1. April 2026 legte der Bundesrat den Termin fest: Der Systemwechsel tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Hauseigentümer haben also noch knapp drei Jahre, um ihr Vorgehen anzupassen – und die richtigen Weichen zu stellen.
Was der Eigenmietwert ist – und warum er abgeschafft wird
Wer das eigene Zuhause selbst bewohnt, zahlt heute fiktives Mieteinkommen als Steuer: den sogenannten Eigenmietwert. Dieser entspricht der Miete, die man theoretisch verlangen könnte, wenn man die Liegenschaft vermieten würde. Im Gegenzug darf man Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Das System stammt aus der Frühzeit der Einkommenssteuer und war seit Jahrzehnten umstritten. Der Abstimmungssieger: ein klares Ja für den Systemwechsel – weg vom fiktiven Mieteinkommen, hin zu einer simpleren Lösung.
Was ab 2029 wegfällt
Die Abschaffung des Eigenmietwertes klingt nach einer reinen Erleichterung. Sie ist es für viele – aber nicht für alle. Denn mit dem fiktiven Einkommen verschwinden auch die wichtigsten Abzüge für selbstgenutzte Liegenschaften:
- Kein Eigenmietwert mehr – das steuerpflichtige fiktive Mieteinkommen entfällt vollständig.
- Kein Schuldzinsenabzug mehr – Hypothekarzinsen können für selbstgenutzte Liegenschaften nicht länger vom Einkommen abgezogen werden.
- Kein Unterhaltsabzug mehr – Kosten für Renovationen, Reparaturen und Instandhaltung sind für selbstgenutzte Wohnobjekte nicht mehr steuerlich abzugsfähig.
Laut EFD (Eidgenössisches Finanzdepartement) ergibt sich bei Hypothekarzinsen von rund 1,5 Prozent ein geschätzter Steuerausfall von 1,8 Milliarden Franken pro Jahr für Bund, Kantone und Gemeinden zusammen.
Ausnahme für Erstkäufer: Wer erstmals Wohneigentum erwirbt, darf in den ersten zehn Jahren eine begrenzte Menge an Schuldzinsen abziehen – 10 000 Franken pro Jahr für Paare, 5 000 Franken für Einzelpersonen, linear abnehmend über die ersten zehn Eigentümerjahre. (Quelle: BLKB)
Wer profitiert – und wer aufpassen muss
Die Reform wirkt unterschiedlich, je nach persönlicher Ausgangslage:
Klare Profiteure:
- Rentnerinnen und Rentner, die schuldenfrei oder mit kleiner Hypothek im Eigenheim wohnen. Sie zahlen heute einen hohen Eigenmietwert, können aber kaum noch Abzüge geltend machen. Ab 2029 entfällt die Besteuerung.
- Eigentümer neuerer Liegenschaften mit wenig Reparatur- und Unterhaltsbedarf.
Herausforderungen für andere:
- Eigentümer mit hoher Hypothek: Die Abzüge für Schuldzinsen fallen weg. Je höher die Hypothek, desto mehr verliert man auf der Abzugsseite.
- Wer grössere Sanierungen plant: Unterhaltskosten sind nur noch bis Ende 2028 voll abzugsfähig. Danach nicht mehr.
Ob die Reform per Saldo eine Entlastung oder eine Mehrbelastung bringt, hängt von der Grösse der Hypothek und dem geplanten Unterhaltsbedarf ab. Wer diese Rechnung macht, ist klar im Vorteil.
Ferienwohnungen: Sonderfall mit kantonaler Lösung
Für Feriendomizile, die mehrheitlich selbst genutzt werden, haben die Kantone neu die Möglichkeit, eine spezifische Liegenschaftssteuer einzuführen. Damit können tourismusgeprägte Kantone wie Graubünden oder das Wallis den Steuerausfall durch den Wegfall des Eigenmietwertes kompensieren. Laut EFD handelt es sich um eine kantonale Option, keine Pflicht. Ob und wie einzelne Kantone davon Gebrauch machen, ist noch offen.
Vermietete Liegenschaften: Keine Änderung
Wer eine Liegenschaft vermietet, ist von der Reform nicht betroffen. Schuldzinsen und Unterhaltskosten bleiben für Renditeliegenschaften abzugsfähig – wenn auch der Schuldzinsenabzug mit einer quotierten Methode berechnet wird. Wer also zwischen Selbstnutzung und Vermietung wählt, hat ab 2029 eine veränderte steuerliche Ausgangslage.
Was Eigentümer bis Ende 2028 prüfen sollten
Die Zeit bis zum Systemwechsel ist ein konkretes Planungsfenster. Drei Fragen sind sinnvoll:
- Renovationsprojekte zeitlich einordnen: Grössere Sanierungen, die ohnehin geplant sind, können steuerlich noch bis Ende 2028 abgezogen werden. Nicht auf Biegen und Brechen vorziehen – aber den Zeitpunkt im Blick behalten.
- Amortisationsstrategie überdenken: Wer heute bewusst wenig amortisiert, weil Hypothekarzinsen abzugsfähig sind, sollte die Rechnung neu machen. Ab 2029 fällt dieser Steuereffekt für selbstgenutzte Liegenschaften weg.
- Verkaufen oder halten neu kalkulieren: Der Markt zeigt sich weiterhin robust – laut Raiffeisen Transaktionspreisindex stiegen die Transaktionspreise für Wohneigentum im ersten Quartal 2026 um 4,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Wer ohnehin über einen Verkauf nachdenkt, sollte den Systemwechsel 2029 in die Überlegungen einbeziehen.
Laut HEV Schweiz drängt der Hauseigentümerverband auf eine frühere Umsetzung bereits auf 2028 – der Bundesrat hat sich jedoch für den 1. Januar 2029 entschieden. Bis dahin gelten die heutigen Regeln unverändert.