Lex-Koller-Verschärfung: Kantone und Wirtschaft laufen Sturm
Die Vernehmlassung zur Lex-Koller-Verschärfung ist beendet: Kantone, Wirtschaft und Immobilienfirmen laufen Sturm. Was das für Verkäufer jetzt bedeutet.
Am 15. Juli 2026 ist die Vernehmlassungsfrist zur geplanten Verschärfung der Lex Koller abgelaufen. Wer die politische Debatte der letzten Monate verfolgt hat, konnte den Eindruck gewinnen, die schärferen Regeln für ausländische Käufer seien beschlossene Sache. Die eingegangenen Stellungnahmen zeigen jedoch ein anderes Bild: Kantone, Wirtschaftsverbände und sogar börsenkotierte Immobilienfirmen laufen Sturm gegen die Vorlage. Für Verkäuferinnen und Verkäufer heisst das vor allem eines – nichts ist entschieden, und wer jetzt aus Sorge vor neuen Hürden überstürzt handelt, tut das auf Basis eines Gesetzes, das es noch gar nicht gibt.
Was der Bundesrat vorschlägt
Der Bundesrat hatte die Vernehmlassung am 15. April 2026 eröffnet. Sie versteht sich als Begleitmassnahme zur im Januar 2025 abgelehnten Initiative "Keine 10-Millionen-Schweiz". Im Kern sieht die Vorlage laut Bundesamt für Justiz vor:
- Eine Bewilligungspflicht für Angehörige von Staaten ausserhalb der EU/EFTA beim Erwerb von Hauptwohnungen, verbunden mit einer Pflicht zum Wiederverkauf innert zwei Jahren bei Wegzug.
- Eine Bewilligungspflicht auch für gewerblich genutzte Liegenschaften, die vermietet oder untervermietet werden.
- Tiefere kantonale Kontingente für Ferienwohnungen sowie eine Bewilligungspflicht bei deren Weiterverkauf zwischen ausländischen Käufern.
- Ein Verbot für ausländische Personen, Aktien kotierter Immobiliengesellschaften und Anteile regelmässig gehandelter Immobilienfonds zu erwerben.
Eine Erleichterung ist ebenfalls Teil der Vorlage: Hotelbetriebe mit ausländischer Beteiligung sollen einfacher Personalwohnungen erwerben oder bauen können – Umsetzung der Motion Schmid (22.4413).
Kantone und Berggebiete schlagen Alarm
Die Reaktionen aus den Regionen fielen deutlich aus. Die Schweizerische Arbeitsgemeinschaft für die Berggebiete (SAB), die 22 Kantone und rund 500 Gemeinden vertritt, lehnte die Verschärfung am 9. Juli 2026 in ihrer Stellungnahme entschieden ab. Sie befürchtet gravierende Nachteile für den Tourismus in den Alpenregionen, ohne dass die Wohnungsnot dadurch gelindert würde. Einzige Ausnahme: Die Erleichterung für Personalwohnungen im Hotelgewerbe findet auch bei der SAB Zustimmung.
Auch der Regierungsrat des Kantons Thurgau wies die Vorlage am 2. Juli 2026 zurück. Als Grenzkanton sei man auf qualifizierte ausländische Arbeitskräfte und offene Grenzen angewiesen; die vorgeschlagenen Massnahmen seien unverhältnismässig und lösten die eigentlichen Probleme des Wohnungsmarkts nicht.
Der Schweizerische Gemeindeverband bezeichnete die Verschärfung als unpassende Antwort, die das Problem eher verschärfen als lösen könnte.
Wirtschaft und Immobilienfirmen drohen mit Delisting
Besonders scharf fiel die Kritik an den geplanten Beschränkungen für kotierte Immobiliengesellschaften aus. Wie investrends.ch am 15. Juli 2026 berichtete, warnte Hiag-CEO Marco Feusi, die geforderte Vorabprüfung von Börsentransaktionen sei praktisch nicht umsetzbar – Börsengeschäfte müssten in Sekunden abgewickelt werden. Swiss Prime Site, die grösste börsenkotierte Immobiliengruppe der Schweiz, sieht die Kapitalmarktfähigkeit von Immobilienfirmen grundsätzlich gefährdet. Mobimo-CEO Daniel Ducrey nannte ein Delisting als wahrscheinliche Konsequenz, sollte die Vorlage in dieser Form Gesetz werden.
Auch economiesuisse und die Schweizerische Bankiervereinigung lehnen die Verschärfung gemäss Berichterstattung von Nau.ch vom 15. Juli 2026 ab. Die Bankiervereinigung argumentiert, die Vorlage verfehle ihr Ziel, die Wohnkosten zu senken, und schade stattdessen dem Werkplatz Schweiz und der Investitionstätigkeit im Immobilienmarkt.
Politisch tief gespalten
Die Fronten verlaufen quer durch das politische Spektrum. SP und SVP unterstützen die Verschärfung und fordern teils sogar strengere Regeln – SP-Vizepräsidentin Jacqueline Badran sprach laut Nau.ch von einer "überfälligen Verbesserung für Mieterinnen und Wohneigentum-Interessierte". Die Grünliberalen sehen dagegen erheblichen Klärungsbedarf und plädieren für eine Wohnbauoffensive statt neuer Erwerbsbeschränkungen. Die Mitte verweist auf Risiken für Standortattraktivität, Immobilienmarkt und Tourismus und macht stattdessen lange Bewilligungsverfahren und restriktive Bauvorschriften für die Wohnungsnot verantwortlich.
Einzig bei der Erleichterung für Hotel-Personalwohnungen zeichnet sich über SAB, Die Mitte und SVP hinweg ein Konsens ab.
Was das für Verkäufer jetzt bedeutet
Für den Verkaufsprozess ändert sich vorerst nichts: Die geltende Lex Koller bleibt in Kraft, bis Parlament und – bei einer Gesetzesänderung – allenfalls das Stimmvolk entschieden haben. Der Bundesrat wird die Vernehmlassungsergebnisse nun auswerten und über das weitere Vorgehen entscheiden; danach befasst sich das Parlament mit der Vorlage.
Wer eine Liegenschaft verkauft, die für ausländische Käuferschaft infrage kommt – etwa eine Ferienwohnung in einer Tourismusregion oder Gewerbeobjekte –, sollte den aktuellen Bewilligungsrahmen kennen, sich aber nicht von Ankündigungen einer möglichen Verschärfung unter Druck setzen lassen. Angesichts des breiten Widerstands aus Kantonen, Wirtschaft und Immobilienbranche ist offen, ob und in welcher Form die Vorlage das Parlament überhaupt passiert.
Wer unsicher ist, ob eine geplante Käuferschaft unter die geltende Bewilligungspflicht fällt, klärt dies am besten frühzeitig mit dem zuständigen kantonalen Grundbuchamt oder einer auf Lex Koller spezialisierten Fachperson – unabhängig davon, wie die politische Debatte in Bern weitergeht.