Recht

Lex Koller wird verschärft: Folgen für Immobilienverkäufer

Bundesrat will Lex Koller verschärfen: Drittstaatler brauchen Bewilligungen, Ferienkontingente sinken. Was Immobilienverkäufer in der Schweiz wissen müssen.

Aktualisiert Juni 20264 min Lesezeitkontakt@maklervermittlung.ch
Traditionelles Steinhaus im Bergdorf Sonogno in der Schweiz mit Bergen im Hintergrund

Der Bundesrat hat am 15. April 2026 die Vernehmlassung zur Revision der Lex Koller eröffnet – jenes Bundesgesetzes, das den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland regelt. Die Konsultationsfrist läuft bis zum 15. Juli 2026. Die geplanten Änderungen betreffen mehrere Käufergruppen direkt. Wer eine Liegenschaft in der Schweiz verkaufen möchte, sollte wissen, was sich verändert.

Was der Bundesrat vorschlägt

Die Lex Koller gibt es in der Schweiz seit 1983. Heute schränkt sie vor allem den Immobilienerwerb durch Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz ein. Der neue Entwurf des Bundesrats geht weiter und betrifft vier Bereiche:

  • Drittstaatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz: Wer nicht aus einem EU- oder EFTA-Staat stammt, soll künftig eine Bewilligung für den Kauf eines Hauptwohnsitzes benötigen. Verlässt die Person die Schweiz wieder, muss sie die Liegenschaft innerhalb von zwei Jahren veräussern.
  • Ferienwohnungen: Die kantonalen Bewilligungskontingente für den Erwerb durch Ausländer werden reduziert. Zudem sollen Weiterverkäufe einer Ferienwohnung von einem ausländischen Käufer an den nächsten neu ebenfalls gegen das kantonale Kontingent zählen – bisher war das nicht der Fall.
  • Gewerbe- und Renditeobjekte: Der Kauf kommerzieller Liegenschaften zu Vermietungs- oder Verpachtungszwecken soll für Personen im Ausland nicht mehr bewilligungsfähig sein.
  • Börsenpapiere und Fonds: Personen im Ausland sollen keine kotierten Anteile an Wohnimmobiliengesellschaften sowie regelmässig gehandelte Anteile an Immobilienfonds und Immobilien-SICAV mehr erwerben dürfen.

Die Revision ist laut Bundesrat eine Antwort auf die im Januar 2025 abgelehnte Volksinitiative «Keine 10-Millionen-Schweiz». Die Vernehmlassungsunterlagen sind über die Bundesverwaltung öffentlich zugänglich.

Wer als Käufer neu betroffen ist

Für das Transaktionsgeschäft ist die Ausweitung auf in der Schweiz wohnhafte Drittstaatsangehörige neu. Betroffen sind Menschen aus Ländern ausserhalb der EU und EFTA – beispielsweise aus Grossbritannien (nach dem Brexit), den USA oder asiatischen Ländern –, die in der Schweiz leben und eine Wohnliegenschaft kaufen möchten.

Bisher galt die Bewilligungspflicht nur für Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz. Die Ausweitung auf in der Schweiz wohnhafte Drittstaatsbürgerinnen und -bürger ist ein qualitativer Schritt, der neue Bürokratie in Transaktionen bringt.

Für Verkäufer von Wohnimmobilien in Städten mit internationalem Umfeld – Zürich, Genf, Basel – kann das bedeuten: Ein Teil des bisherigen Käuferkreises benötigt neu eine Bewilligung der kantonalen Behörden, was Transaktionen verlängert und in Einzelfällen erschwert.

Ferienwohnungen: Engerer Spielraum in Tourismusregionen

Für Verkäufer in Tourismusregionen wie Graubünden, Wallis oder dem Tessin sind die geplanten Kontingentssenkungen besonders relevant. Bereits heute sind die kantonalen Kontingente für den Erwerb von Ferienwohnungen durch Ausländer begrenzt; der neue Entwurf will sie weiter senken.

Dazu kommt ein neuer Mechanismus: Wird eine Ferienwohnung von einem ausländischen Eigentümer an einen weiteren Ausländer verkauft, belastet das Geschäft künftig das kantonale Kontingent – was bisher nicht der Fall war. Diese Regelung schränkt den potenziellen Käuferkreis für Objekte in Kurzonen weiter ein und könnte die Vermarktungsdauer verlängern.

Wer heute in einer Kurzone eine Ferienwohnung verkaufen möchte, sollte sich frühzeitig bei der Bewilligungsbehörde des betreffenden Kantons informieren, wie viele Kontingente noch verfügbar sind – und den Verkaufszeitpunkt entsprechend planen.

Kritische Expertenstimmen

Die Reaktion aus der Immobilienbranche ist überwiegend skeptisch. Laut Immobilien Business kam ein vom Bund selbst beauftragtes Gutachten zum Schluss, dass die geplanten Massnahmen «nicht geeignet sind, den Wohnungsmarkt spürbar zu entlasten» – es bestehe im Gegenteil das Risiko, bestehende Probleme zu vergrössern.

Vontobel-Analyst Matteo Lindauer warnte vor einem Rückgang der Marktliquidität für kotierte Schweizer Immobiliengesellschaften mit hohem Wohnanteil. Marco Feusi, CEO von Hiag, sah gar das Risiko einer Dekotierung von Immobiliengesellschaften, falls die Börsenregelung in der vorgeschlagenen Form umgesetzt würde.

HEV Schweiz hat sich in der Vergangenheit wiederholt gegen Ausdehnungen der Lex Koller gewandt und dürfte sich in der laufenden Vernehmlassung erneut positionieren.

Was Verkäufer jetzt prüfen sollten

Der Entwurf ist noch kein Gesetz. Nach Ablauf der Vernehmlassung am 15. Juli 2026 folgen parlamentarische Beratungen; bis zu einer allfälligen Inkraftsetzung werden voraussichtlich mehrere Jahre vergehen. Dennoch lohnt es sich, vorbereitet zu sein:

  • Tourismusregionen: Wer eine Ferienwohnung in einer Kurzone verkaufen will und auf ausländische Käufer angewiesen ist, sollte die Kontingentslage im betreffenden Kanton jetzt abklären.
  • Wohnimmobilien mit internationalem Käuferkreis: In Städten mit hohem Anteil internationaler Fachkräfte aus Drittstaaten ist der Käuferkreis potenziell eingeschränkt. Ein erfahrener lokaler Makler kann einschätzen, wie relevant das für die konkrete Liegenschaft ist.
  • Kein überhastetes Handeln: Der Entwurf enthält noch keine Übergangsregelungen. Abwarten und die parlamentarischen Schritte beobachten ist in den meisten Fällen sinnvoller als übereilte Entscheidungen.
Verkäufer in Tourismusregionen und mit internationalem Käuferkreis sollten die weiteren Schritte zur Lex-Koller-Revision genau verfolgen.

Quellen