Recht

Liegenschaft im Baurecht verkaufen: Preis, Finanzierung und Heimfall

Baurechts-Liegenschaften verkaufen sich anders: Preis, Vorkaufsrecht und Finanzierung folgen eigenen Regeln. Was Eigentümer vor dem Verkauf wissen müssen.

Aktualisiert Juni 20264 min Lesezeitkontakt@maklervermittlung.ch
Luftaufnahme von Einfamilienhäusern auf einem grünen Hügel

Viele Schweizer Eigentümer wissen nicht, dass ihnen das Land unter ihrem Haus nicht gehört. Wer im Baurecht baut oder kauft, erwirbt das Gebäude – aber nicht das Grundstück. Gemeinden, Kirchgemeinden oder private Landbesitzende behalten den Boden und kassieren dafür einen jährlichen Baurechtszins. Beim Verkauf einer solchen Liegenschaft gelten besondere Regeln: für den Preis, die Finanzierung der Käuferschaft und das Vorkaufsrecht des Grundeigentümers.

Was Baurecht bedeutet

Das Baurecht ist im Schweizerischen Zivilgesetzbuch unter [Art. 779 ff. ZGB](https://de.wikipedia.org/wiki/Baurecht_(Schweiz)) geregelt. Es erlaubt einer Person, auf oder unter dem Grundstück einer anderen Person zu bauen und das errichtete Gebäude zu nutzen – auf Zeit und gegen Entgelt. Als selbstständiges und dauerndes Recht wird es im Grundbuch eingetragen.

Laut HEV Schweiz ist das Baurecht maximal auf 100 Jahre befristet; damit es als selbstständiges und dauerndes Recht gilt, muss es mindestens 30 Jahre laufen. Typische Wohnbau-Verträge werden auf 60 bis 80 Jahre abgeschlossen. Das Baurecht ist übertragbar, vererbbar und kann mit Hypotheken belastet werden.

Wer in der Schweiz im Baurecht wohnt, hat häufig eine Gemeinde, einen gemeinnützigen Wohnbauträger oder eine Kirchgemeinde als Grundeigentümer. In Basel etwa stimmte die Bevölkerung 2016 mit 67 Prozent dafür, dass der Kanton Land grundsätzlich nur noch im Baurecht abgibt – ein Signal dafür, wie verbreitet dieses Modell ist und weiter werden wird.

Preisunterschied zur «normalen» Liegenschaft

Beim Verkauf liegt der erste Unterschied sofort auf der Hand: Der Kaufpreis ist tiefer. Der Käufer erwirbt nur das Gebäude, nicht das Grundstück. Je nach verbleibender Laufzeit, Lage und Höhe des Baurechtszinses kann der Abschlag gegenüber vergleichbaren Liegenschaften mit Bodeneigentum erheblich sein.

Wie gross der Preisunterschied konkret ist, lässt sich nicht pauschal beziffern. Entscheidend sind drei Faktoren:

  • Restlaufzeit des Vertrags: Je weniger Jahre noch verbleiben, desto grösser der Abschlag.
  • Höhe des Baurechtszinses: Ein hoher laufender Zins drückt den erzielbaren Kaufpreis.
  • Bonität des Grundeigentümers: Öffentlich-rechtliche Grundeigentümer gelten als sicherer als private.
Je kürzer die Restlaufzeit, desto stärker sinkt der erzielbare Verkaufspreis. Wer zu lange wartet, riskiert, die Liegenschaft mangels Finanzierbarkeit gar nicht mehr auf dem offenen Markt absetzen zu können.

Das Vorkaufsrecht des Grundeigentümers

Wer eine Baurechts-Liegenschaft verkauft, muss den Grundeigentümer frühzeitig informieren. HEV Schweiz hält fest: Beide Parteien – Grundeigentümer und Baurechtsinhaber – haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht mit einer Frist von drei Monaten ab Kenntnisnahme des Vertrags.

In der Praxis bedeutet das: Der Grundeigentümer kann das Gebäude zum vereinbarten Kaufpreis selbst erwerben, bevor es an Dritte übergeht. Dieses Recht lässt sich durch eine entsprechende Regelung im Grundbuch einschränken oder aufheben – das sollte im Baurechtsvertrag geregelt sein. Wer verkaufen will, klärt den Status des Vorkaufsrechts am besten vor dem Start der Vermarktung.

Finanzierung: Was Banken bei Baurecht anders handhaben

Viele Käufer:innen unterschätzen, wie stark das Baurecht die Finanzierungsmöglichkeiten einengt. Banken vergeben Hypotheken auf Baurechts-Liegenschaften nur dann, wenn die Restlaufzeit des Vertrags die vorgesehene Amortisationsdauer übersteigt. Wer eine Hypothek über 25 Jahre amortisieren möchte, braucht mindestens 25 Jahre Restlaufzeit – viele Institute verlangen darüber hinaus noch einen Puffer.

Hinzu kommt: Der jährliche Baurechtszins fliesst in die Tragbarkeitsrechnung ein. Er erhöht die laufenden Wohnkosten der Käuferschaft und kann dazu führen, dass die Tragbarkeit nicht mehr erfüllt ist – selbst wenn der Kaufpreis tiefer liegt als bei einer Liegenschaft mit Bodeneigentum.

Für Verkäufer:innen heisst das: Je kürzer die Restlaufzeit, desto kleiner der Kreis der Käufer, die finanziert werden können. Bei weniger als etwa 25 Jahren Restlaufzeit sinkt die Nachfrage markant.

Der Baurechtszins: Wie er berechnet wird

Für den Baurechtszins gibt es in der Schweiz keine gesetzliche Einheitslösung. Laut Neho und Immozins AG sind drei Berechnungsmodelle verbreitet:

  • Traditionelles Modell: Landwert × Zinssatz der Kantonalbank
  • Zürcher Modell: Einmalige Abgeltung zu Vertragsbeginn, danach keine laufenden Zahlungen
  • Basler Modell: Risikoteilung nach Netto-Ertrag zwischen Grundeigentümer und Baurechtsinhaber

In vielen Verträgen ist der Zins an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) oder an den hypothekarischen Referenzzinssatz gekoppelt. Letzterer liegt aktuell (Stand Juni 2026) bei 1,25 Prozent – was die laufenden Kosten tief hält.

Steuerlich gilt: Der Baurechtszins kann als Anlagekosten vom Eigenmietwert abgezogen werden, wie Architektvergleich.ch erläutert. Dieses Abzugsrecht läuft bis Ende 2028, wenn der Eigenmietwert per 1. Januar 2029 abgeschafft wird.

Der Heimfall: Was am Vertragsende passiert

Läuft der Baurechtsvertrag aus, fällt das Gebäude an den Grundeigentümer zurück – dieser Vorgang heisst Heimfall. Der bisherige Baurechtsinhaber erhält dafür eine Entschädigung, die Immozins AG zufolge typischerweise 70 bis 80 Prozent des dannzumaligen Schätzwerts der Liegenschaft beträgt.

Für Verkäufer:innen ist der Zeitpunkt entscheidend:

  • Mit sinkender Restlaufzeit fällt nicht nur der erzielbare Kaufpreis.
  • Irgendwann ist keine Hypothekarfinanzierung mehr möglich – dann bleibt nur ein sehr kleiner Käuferkreis, der vollständig mit Eigenkapital kaufen kann.
  • Wer wartet und am Ende den Heimfall durchläuft, erhält zwar eine Entschädigung, aber deutlich weniger als beim rechtzeitigen Verkauf.
Wer eine Baurechts-Liegenschaft mit einer Restlaufzeit von unter 30 Jahren besitzt, sollte nicht zuwarten. Jedes Jahr reduziert den Kreis der möglichen Käufer und damit den Preis.

Ein erfahrener Makler kennt die regionalen Gepflogenheiten bei Baurechts-Transaktionen und kann einschätzen, welcher Käuferkreis realistisch ist – und zu welchem Zeitpunkt der Verkauf noch optimal möglich ist.

Quellen