Zürich: Liegenschaftensteuerwerte 2026 um 48 % erhöht | maklervermittlung.ch

Wer im Kanton Zürich eine Liegenschaft besitzt, deklariert ab Steuerperiode 2026 Vermögen auf einer deutlich höheren Basis. Die letzte vollständige Neubewertung liegt 17 Jahre zurück – seither sind Marktwerte um über 50 Prozent gestiegen, Steuerwerte aber kaum. Das hat Gerichte auf den Plan gerufen, den Regierungsrat zum Handeln gezwungen und führt nun zu einem Anstieg der Vermögenssteuerwerte von durchschnittlich 48 Prozent. Die gute Nachricht: Die gleichzeitig geplante Erhöhung des Eigenmietwerts kommt nicht. Was Eigentümer – und alle, die einen Verkauf erwägen – jetzt wissen sollten.

Warum der Kanton neu bewertet

Die letzte vollständige Liegenschaftenneubewertung im Kanton Zürich fand 2009 statt. In den 17 Jahren seither stiegen Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im kantonalen Mittel um über 50 Prozent im Marktwert. Die Steuerwerte spiegelten das kaum wider. Das Steuerrekursgericht und das Verwaltungsgericht befanden schliesslich, dass die veralteten Werte nicht mehr bundesrechtskonform seien. Der Regierungsrat erliess daraufhin im August 2024 eine neue Bewertungsweisung, die ab Steuerperiode 2026 gilt.

Steuerwerte: Durchschnittlich +48 Prozent

Laut dem Kanton Zürich steigen die Vermögenssteuerwerte der Liegenschaften im kantonalen Durchschnitt um 48 Prozent. Ziel ist es, die Steuerwerte auf rund 75 Prozent des aktuellen Marktwerts anzuheben. Die neue Formel: Der Gebäudewert entspricht 1'120 Prozent des Gebäudeversicherungsgrundwerts; die maximale Altersentwertung wurde auf 40 Prozent angehoben (bisher 30 Prozent).

Die Bandbreite ist erheblich. Laut Grant Thornton steigen:

Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum im kantonalen Mittel um rund 50 %
Mehrfamilienhäuser je nach Gemeinde um 15 bis 55 %
Besonders stark: Seegemeinden, Goldküste und Stadt Zürich

Nicht alle zahlen mehr. Wer eine ältere Liegenschaft aus den Jahren 1986–2009 hält, profitiert von der verlängerten Abschreibungsdauer. Laut ZKB dürfte rund ein Viertel der Eigentümer trotz gestiegener Marktwerte gleichbleibende oder sogar sinkende Steuerwerte verzeichnen.

Die neuen Werte betreffen die Vermögenssteuer auf das selbst genutzte oder gehaltene Eigentum – nicht die Grundstückgewinnsteuer, die beim Verkauf anfällt und sich ausschliesslich nach dem tatsächlichen Kauf- und Verkaufspreis richtet.

Eigenmietwert: Erhöhung kommt nicht

Ursprünglich sah die neue Weisung auch einen Anstieg der Eigenmietwerte von durchschnittlich 10 bis 11 Prozent vor – mit neu gemeindeweise festgelegten Ableitungssätzen (1,7 bis 4,2 %) statt des bisherigen Einheitssatzes. Davon hat die Finanzdirektion im November 2025 Abstand genommen.

Anlass: Das Schweizer Stimmvolk nahm am 28. September 2025 mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen eine Initiative zur Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung an. Den Eigenmietwert kurz vor seiner Abschaffung noch zu erhöhen, wäre stossend gewesen.

Laut der offiziellen Mitteilung des Kantons Zürich gilt deshalb:

Liegenschaften mit Baujahr bis 2025: Eigenmietwert bleibt nach der Weisung 2009 unverändert
Neubauten ab 2026: neue Weisung gilt, mit einem pauschalen Abzug von 10 % als Ausgleich

Die Abschaffung des Eigenmietwerts selbst wird auf Bundesebene schrittweise umgesetzt; mit dem Ende der Besteuerung ist frühestens ab 2028 zu rechnen.

Was sich für Eigentümer konkret ändert

Der +48 %-Anstieg der Steuerwerte erhöht die Vermögenssteuerbelastung spürbar, auch wenn der absolute Effekt von der Gesamtvermögenssituation und dem anwendbaren Steuersatz abhängt. Für Haushalte, bei denen das Eigenheim einen Grossteil des steuerbaren Vermögens ausmacht, fällt der Anstieg überproportional ins Gewicht.

Eine Härtefallregel ist geplant: Der Regierungsrat hat beim Kantonsrat beantragt, einen Einschlag auf dem Eigenmietwert gesetzlich zu verankern, wenn die Steuerlast im Verhältnis zu Einkommen und Vermögen unzumutbar wird. Die parlamentarische Beratung ist noch ausstehend.

Wann kommen die neuen Werte – und wie kann man sich wehren?

Die Gemeindesteuerämter erstellen die Neubewertungen und versenden sie den Eigentümern im Januar 2027. Bis dahin werden provisorische Werte in die Steuererklärung 2026 eingesetzt.

Wer der formelbasierten Neubewertung widersprechen möchte, hat rechtliche Mittel. Laut Grant Thornton sind zwei Wege zulässig:

Effektiver Kaufpreis: Wer die Liegenschaft kürzlich von Dritten erworben hat, kann den tatsächlichen Kaufpreis als Gegenbeleg einreichen.
Privatgutachten: Ein von einem zertifizierten Experten erstelltes Verkehrswertgutachten kann als Anfechtungsmittel genutzt werden.

Beide Optionen sind besonders interessant für Eigentümer in Gemeinden, in denen die neuen Formelwerte die Realität nach oben verzerren.

Einfluss auf den Verkaufsentscheid

Für die Grundstückgewinnsteuer ändert sich durch die Neubewertung nichts. Was sich aber verändert, ist die jährliche Haltelast. Wer eine hoch bewertete Liegenschaft in einer Topgemeinde hält und gleichzeitig ein bescheidenes Einkommen versteuert, spürt den Anstieg der Vermögenssteuer auf den neuen Steuerwert direkt. Für solche Konstellationen kann die Neubewertung ein Argument sein, den geplanten Verkauf vorzuziehen – nicht weil der Markt es verlangt, sondern weil die Steuerbelastung des Haltens gestiegen ist.

Wer einen Verkauf erwägt, sollte zudem den Zeitpunkt im Blick haben: Die formellen Bescheide kommen erst im Januar 2027. Wer vorher verkauft, sieht in der Steuererklärung 2026 noch die provisorischen Werte.

Liegenschaftensteuerwerte Kanton Zürich 2026 steigen um 48 Prozent