Mietpreise 2026: Warum Nidwalden und Graubünden Verkäufer locken
Der Homegate-Mietindex zeigt: Angebotsmieten steigen 2026 kantonal höchst unterschiedlich. Was das Mietpreis-Gefälle für Verkäufer von Renditeobjekten bedeutet.
Die Angebotsmieten steigen in der Schweiz weiter – aber je nach Kanton völlig unterschiedlich stark. Der aktuelle Homegate-Mietindex von Homegate und der Zürcher Kantonalbank zeigt für Juni 2026 ein nationales Plus von 2,5 Prozent im Jahresvergleich. Dahinter verbirgt sich aber ein Gefälle, das für Eigentümerinnen und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern und vermieteten Eigentumswohnungen direkt in den Portemonnaie geht: In Nidwalden legten die Angebotsmieten um 8,3 Prozent zu, in Bern nur um 1,5 Prozent. Wer eine Renditeliegenschaft besitzt, sollte diesen Unterschied kennen, bevor er über einen Verkauf entscheidet.
Das Mietpreis-Gefälle im Überblick
Der Index steht landesweit bei 134 Punkten, ein Plus von 0,3 Punkten oder 0,2 Prozent gegenüber dem Vormonat. Im Jahresvergleich ergibt das die erwähnten 2,5 Prozent. Regional zeigt sich laut Moneycab folgendes Bild:
- Nidwalden: +8,3 Prozent zum Vorjahr – die stärkste Zunahme aller Kantone, nach vorangegangenem Rückgang.
- Graubünden: +6,7 Prozent, ebenfalls eine Erholung von tieferen Werten.
- Genf: +5,3 Prozent.
- Schwyz: +4,1 Prozent im Jahresvergleich, dazu ein Plus von 2,3 Prozent allein im Juni – ein neuer Höchststand für den Kanton.
- Zürich: +3,3 Prozent.
- Bern, Tessin, Jura, Neuenburg, Basel-Landschaft und St. Gallen: nur 1,0 bis 1,5 Prozent.
Auf Stufe Stadt zeigt sich dasselbe Muster: Luzern verzeichnete mit +1,0 Prozent im Monats- und +6,0 Prozent im Jahresvergleich den stärksten Anstieg unter den grossen Städten. Lugano fiel dagegen um 1,1 Prozent – laut finews.ch eine Korrektur nach einem vorangegangenen Spitzenwert.
Der landesweite Schnitt von 2,5 Prozent verdeckt, wie unterschiedlich sich der Markt entwickelt. Zwischen Bern und Nidwalden liegt praktisch das Fünffache an Dynamik.
Warum das für Verkäufer von Renditeobjekten zählt
Bei Mehrfamilienhäusern und vermieteten Eigentumswohnungen bemisst sich der Marktwert massgeblich am Ertragswert: Käuferinnen und Käufer kapitalisieren die nachhaltig erzielbare Nettomiete. Steigen die Angebotsmieten bei Wiedervermietung – also bei jedem Mieterwechsel –, erhöht sich damit auch das mittelfristig erzielbare Mieteinkommen einer Liegenschaft. Genau das treibt in Kantonen wie Nidwalden und Graubünden den Ertragswert nach oben, während er in Bern oder im Tessin kaum Auftrieb erhält.
Für Eigentümer heisst das konkret: Zwei baugleiche Mehrfamilienhäuser mit identischer Bestandesmiete können sich im Verkaufswert deutlich unterscheiden, je nachdem in welchem Kanton sie stehen – weil der Markt dem einen ein höheres künftiges Mietwachstum zutraut als dem anderen.
Bergkantone und Genf ziehen davon
Auffällig ist, dass die stärksten Zuwächse in Kantonen mit vergleichsweise knappem Angebot auftreten – alpine Regionen wie Nidwalden und Graubünden ebenso wie der Wirtschaftsraum Genf. Die Indexanbieter selbst weisen darauf hin, dass sich Nidwalden und Graubünden von einem vorangegangenen Rückgang erholen, was die hohen Jahresraten teilweise relativiert. Bei kleineren Kantonen mit tieferem Angebotsvolumen können einzelne Monatswerte zudem stärker schwanken als in Zürich oder Bern, wo mehr Inserate in die Berechnung einfliessen.
Für die Verkaufsentscheidung heisst das: Ein einzelner Monatswert ist kein Grund zum Handeln. Der Trend über mehrere Quartale ist die relevantere Grösse.
Was Eigentümer von Renditeobjekten jetzt prüfen sollten
- Aktuelle Marktmiete einholen: Eine unabhängige Einschätzung zeigt, ob die Bestandesmieten der Liegenschaft dem regionalen Mietniveau noch entsprechen oder Nachholpotenzial besteht.
- Kantonalen Trend statt Landesdurchschnitt beachten: Wer in Nidwalden, Graubünden oder Genf ein Renditeobjekt besitzt, verkauft aktuell in einem Umfeld mit spürbarem Mietwachstum – das lässt sich im Verkaufspreis abbilden.
- Wiedervermietungsspielraum dokumentieren: Objekte mit tiefen Bestandesmieten und klarem Aufholpotenzial bei Mieterwechsel sind für Käufer besonders attraktiv, wenn das regionale Mietniveau steigt.
- Lokale Marktkenntnis einholen: Wie stark sich das Mietpreis-Gefälle im Ertragswert einer konkreten Liegenschaft niederschlägt, hängt stark vom Quartier und Objektzustand ab – eine Einschätzung mit Ortskenntnis ist hier mehr wert als ein nationaler Index.
Wer eine Renditeliegenschaft in einem Kanton mit starkem Mietwachstum besitzt, verkauft nicht automatisch teurer – aber er verkauft in einem Markt, der ihm das Argument für einen höheren Ertragswert liefert.
Die Mietpreis-Entwicklung ist nur eine von mehreren Grössen, die den Verkaufswert einer Renditeliegenschaft bestimmen. Zinsniveau, Zustand der Liegenschaft und das konkrete Käuferinteresse vor Ort spielen ebenso mit. Wer jetzt verkaufen will, sollte sich deshalb nicht allein auf den nationalen Index verlassen, sondern die Situation im eigenen Kanton und der eigenen Gemeinde konkret abklären lassen.