Mietpreise Schweiz: Raiffeisen warnt vor Ende der Ruhepause
Raiffeisen warnt in der Q2-Studie vom Mai 2026: Die Ruhepause am Schweizer Mietmarkt endet. Was das für Kaufinteressierte und Eigenheimverkäufer bedeutet.
Die Schweizer Mietmärkte haben zwei ungewohnt ruhige Jahre hinter sich. Doch die Raiffeisen-Studie Immobilien Schweiz Q2 2026 vom 21. Mai macht deutlich: Diese Ruhepause neigt sich dem Ende. Für Eigenheimverkäufer, die sich fragen, ob die Käufernachfrage anhält, ist das eine wichtige Botschaft.
Warum die Mietpreise seit 2024 kaum stiegen
Drei Faktoren haben den Mietpreisanstieg seit Anfang 2024 gedämpft. Die Netto-Zuwanderung ist deutlich zurückgegangen, was den Nachfrageüberhang vorübergehend abgebaut hat. Gleichzeitig hat das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) den hypothekarischen Referenzzinssatz schrittweise von 1,75 auf 1,25 Prozent gesenkt — zuletzt per 2. September 2025, per 2. Juni 2026 unverändert bestätigt. Jede Senkung um 0,25 Prozentpunkte berechtigt Mieterinnen und Mieter, eine Reduktion von 3 Prozent zu verlangen. Und drittens haben sich die Baukosten nach dem Schub der Nachpandemie-Jahre vorübergehend beruhigt.
Das Ergebnis: Wüest Partner prognostiziert für 2026 ein Angebotsmietenplus von 0,7 Prozent im nationalen Schnitt — in der Westschweiz sogar bloss 0,3 Prozent. Nach Jahren mit deutlich stärkeren Zuwächsen ist das ein historisch tiefer Wert.
Was die Ruhepause jetzt beendet
Raiffeisen-Chefökonom Fredy Hasenmaile nennt in der Q2-2026-Studie drei konkrete Treiber:
- Höhere Energiekosten: Der Irankonflikt treibt die Energiepreise in die Höhe. Das verteuert den Wohnungsbau unmittelbar — von Baumaterialien über Haustechnik bis zu Betriebskosten.
- Referenzzinseffekt erschöpft sich: Die dämpfenden Mietauswirkungen der jüngsten Zinssenkungen laufen aus. Neue Senkungsspielräume beim Referenzzinssatz fehlen.
- Wohnungsbau auf historischem Tiefstand: Trotz offensichtlichem Mangel verharrt die Wohnbautätigkeit auf historisch tiefem Niveau. Das Mietwohnungsangebot ist binnen Jahresfrist um 11 Prozent gesunken, die Suchanfragen stiegen um 5 Prozent.
Mit einem baldigen Ende der Preisberuhigung am Mietwohnungsmarkt sei zu rechnen. — Fredy Hasenmaile, Chefökonom Raiffeisen Schweiz, Studie Immobilien Schweiz Q2 2026
Der Referenzzinssatz: ein Hebel mit grosser Wirkung
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist eine Schweizer Besonderheit mit beachtlichem Hebeleffekt. Das BWO berechnet ihn quartalsweise auf Basis des Durchschnittszinssatzes aller Bankenhypotheken, gerundet auf den nächsten Viertelprozentwert.
Zurzeit liegt dieser Durchschnittszinssatz bei rund 1,33 Prozent — knapp unter der Schwelle von 1,375 Prozent, ab der sich der Referenzzinssatz automatisch auf 1,50 Prozent erhöht. Sollte die SNB von ihrer aktuellen Nullzinspolitik abweichen, kann dieser Schwellenwert rasch überschritten werden.
Die Konsequenz wäre für den Mietmarkt erheblich: Ein Anstieg des Referenzzinssatzes auf 1,50 Prozent berechtigt Vermieterinnen und Vermieter, alle Bestandsmieten um 3 Prozent anzuheben — unabhängig von Laufzeit oder Miethöhe. Millionen von Mietverhältnissen wären gleichzeitig betroffen.
Kaufen wird relativ attraktiver — was das für Verkäufer bedeutet
Steigende Mieten verschieben die Kaufen-vs.-Mieten-Rechnung. Wer heute eine neue Mietwohnung bezieht, zahlt in vielen Städten bereits deutlich mehr als jemand mit einem langjährigen Mietvertrag. Wenn nun auch Bestandsmieten unter Aufwärtsdruck geraten — durch steigende Betriebskosten oder einen steigenden Referenzzinssatz — wächst die Kaufmotivation breiter Bevölkerungsschichten weiter.
Für Eigenheimverkäufer bedeutet das strukturell stabile Nachfrage. Die Kombination aus niedrigen Hypothekarzinsen und steigenden Mieten hält den Eigentumserwerb für viele Haushaltungen finanziell attraktiv.
Wenn Mieten steigen und Hypotheken günstig bleiben, verbessert sich das Kaufargument relativ zum Mietargument — das stützt die Nachfrage nach Eigenheimen auch bei moderat steigenden Angebotspreisen.
Was Verkäufer konkret beachten sollten
Einige Punkte bleiben auch im günstigen Umfeld relevant:
- Preisgestaltung: Steigende Mieten ersetzen keinen realistischen Angebotspreis. Kaufinteressierte vergleichen monatliche Gesamtkosten — und ein überhöhter Verkaufspreis torpediert den Vorteil günstiger Hypothekarzinsen.
- Timing: Wenn der Referenzzinssatz steigt, könnten mittelfristig auch Hypothekarzinsen anziehen. Das erhöht die Kaufhürde. Wer verkaufen möchte, sollte diese Dynamik im Blick behalten.
- Regionale Unterschiede: In der Zentralschweiz und in städtischen Agglomerationen ist der Mietmarkt deutlich enger als in der Westschweiz. Die kommende Mietpreisdynamik wird räumlich unterschiedlich ausfallen — und damit auch die Kaufmotivation in verschiedenen Regionen.