Steuern

Neue Steuer auf Zweitwohnungen: Was Verkäufer wissen müssen

Nach dem Eigenmietwert-Aus dürfen Kantone eine Steuer auf Zweitwohnungen einführen. Bern und Graubünden sagen Ja, Nidwalden Nein – was Verkäufer wissen müssen.

Aktualisiert Juli 20264 min Lesezeitkontakt@maklervermittlung.ch
Weiss-braunes Chalet vor Bergkulisse in Iseltwald im Berner Oberland

Wer eine Ferienwohnung oder ein Chalet in den Bergen besitzt und über einen Verkauf nachdenkt, sollte eine neue Entwicklung im Auge behalten: Nach der Abschaffung des Eigenmietwerts dürfen die Kantone künftig eine eigene Steuer auf Zweitliegenschaften erheben. Einige Kantone wollen davon Gebrauch machen, andere lehnen es explizit ab. Für Eigentümerinnen und Eigentümer von Zweitwohnungen in Tourismusregionen bedeutet das: Die steuerliche Ausgangslage ist noch nicht überall geklärt – und das kann die Verkaufsplanung beeinflussen.

Was am 28. September 2025 entschieden wurde

Das Schweizer Stimmvolk hat der Reform der Wohneigentumsbesteuerung zugestimmt: Der Eigenmietwert für selbstbewohntes Wohneigentum fällt weg, im Gegenzug entfallen auch die bisherigen Abzüge für Unterhalt, Schuldzinsen und energetische Sanierungen. National lag die Zustimmung bei 57,7 Prozent, wie der Bundesrat bestätigt. Gleichzeitig wurde eine neue Verfassungsgrundlage geschaffen: Kantone erhalten die Möglichkeit – nicht die Pflicht –, eine spezielle Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einzuführen. Der Bundesrat hat am 1. April 2026 entschieden, dass der Systemwechsel per 1. Januar 2029 in Kraft tritt.

Wieso Tourismuskantone besonders betroffen sind

Für Berggemeinden mit vielen Ferienwohnungen ist der Eigenmietwert bisher eine relevante Einnahmequelle, weil Zweitwohnungen fast immer selbst genutzt oder nur unregelmässig vermietet werden. Fällt er weg, drohen spürbare Ausfälle:

  • Graubünden rechnet laut dem Kanton Graubünden mit jährlichen Mindereinnahmen von rund 40 Millionen Franken beim Kanton, weiteren rund 30 Millionen bei den Gemeinden sowie mehreren Millionen bei den Kirchgemeinden.
  • Im Wallis werden die Ausfälle auf rund 22 Millionen Franken pro Jahr geschätzt, wie die Konferenz der Bergdestinationen laut htr.ch vorrechnet.
Für Kantone mit viel Zweitwohnungsbestand ist die neue Objektsteuer keine Option unter mehreren, sondern eine Frage des Gemeindehaushalts.

Die Kantone gehen unterschiedliche Wege

Genau hier zeigt sich, wie uneinheitlich die Umsetzung ausfällt:

  • Graubünden hat sich am 9. Dezember 2025 grundsätzlich für die Einführung entschieden. Der Rahmen soll kantonal gesetzt werden, Gemeinden und Kirchgemeinden entscheiden aber selbst über die Anwendung. Ein Start ist laut Kanton Graubünden frühestens auf den 1. Januar 2028 vorgesehen.
  • Bern hat am 13. November 2025 beschlossen, den Gemeinden die Einführung einer zusätzlichen Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitwohnungen zu ermöglichen. Die Regierung begründet dies laut Kanton Bern damit, dass die bernischen Tourismusregionen vom Wegfall des Eigenmietwerts überdurchschnittlich betroffen seien. Eine Verfassungsänderung kommt vors Volk, die Steuergesetzrevision vor den Grossen Rat.
  • Nidwalden hat sich am 18. Juni 2026 dagegen entschieden. Die erwarteten Mindereinnahmen von rund einer Million Franken pro Jahr liessen sich mit einer neuen Steuer kaum kompensieren, so die Regierung laut Nau.ch – der administrative Aufwand stehe in keinem Verhältnis zum Ertrag, zudem befürchtet man Nachteile für die Standortattraktivität.

Weitere Tourismuskantone wie Wallis und Tessin haben ihre Haltung noch nicht abschliessend festgelegt.

Was das für den Verkauf einer Zweitliegenschaft bedeutet

Bis 2029 ändert sich steuerlich zunächst nichts – die heutigen Regeln zu Eigenmietwert und Abzügen gelten unverändert weiter. Für die Verkaufsplanung lohnt sich trotzdem, drei Punkte im Blick zu behalten:

  • Standortabhängigkeit prüfen. Ob und wie stark eine künftige Objektsteuer die laufenden Kosten einer Zweitliegenschaft erhöht, hängt vom Standortkanton ab. Eine Chalet in Graubünden oder Bern kann anders betroffen sein als eine Wohnung in einem Kanton, der auf die Steuer verzichtet.
  • Unsicherheit einkalkulieren. Solange die kantonalen Gesetzgebungsverfahren laufen, lässt sich die künftige Kostenbelastung nicht exakt beziffern. Käuferinnen und Käufer von Ferienimmobilien fragen zunehmend danach – wer verkauft, sollte auf den aktuellen Verfahrensstand im jeweiligen Kanton verweisen können.
  • Fristen im Auge behalten. Graubünden nennt frühestens 2028 als Starttermin, der generelle Systemwechsel folgt 2029. Bis dahin bleibt Zeit, einen Verkauf ohne Zeitdruck aus steuerlichen Gründen zu planen.
Wer eine Zweitliegenschaft in einer Tourismusregion verkaufen will, sollte sich nicht auf den heutigen Steuerstand verlassen, sondern den kantonalen Gesetzgebungsprozess bis zum Abschluss der Verhandlungen verfolgen.

Eine kantonale Einordnung durch eine ortskundige Maklerin oder einen Makler hilft, die tatsächliche Betroffenheit einer konkreten Liegenschaft realistisch einzuschätzen – pauschale Aussagen zur "neuen Zweitwohnungssteuer" greifen angesichts der kantonalen Unterschiede zu kurz.

Quellen