Liegenschaftenneubewertung Zürich 2026: Steuerfolgen | maklervermittlung.ch

Der Kanton Zürich bewertet alle Liegenschaften erstmals seit 2009 neu. Die überarbeiteten Steuerwerte gelten ab dem 1. Januar 2026 – Eigentümer erhalten die konkreten Zahlen allerdings erst im Januar 2027 mit der Steuerveranlagung. Was wie hoch steigt, was das kostet, und warum gleichzeitig ein nationaler Systemwechsel die Rechnung schon wieder verändert.

Warum eine Neubewertung nötig wurde

Die letzte allgemeine Liegenschaftenneubewertung im Kanton Zürich fand 2009 statt. Seither sind die Marktwerte von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen im Schnitt um mehr als 50 Prozent gestiegen – vor allem wegen steigender Bodenwerte. Das Steuerrekursgericht und das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich haben deshalb festgestellt, dass die bisherigen Steuerwerte nicht mehr dem Bundesrecht entsprechen: Gemäss Steuerharmonisierungsgesetz müssen Vermögenssteuerwerte mindestens 70 Prozent des Verkehrswerts erreichen, und Eigenmietwerte mindestens 60 Prozent einer vergleichbaren Marktmiete.

Laut Kanton Zürich tritt die neue Weisung am 1. Januar 2026 in Kraft und gilt ab der Steuerperiode 2026. Die Gemeindesteuerämter versenden die aktualisierte Bewertung im Januar 2027.

Was konkret steigt

Laut den vom Regierungsrat veröffentlichten Zahlen rechnet das kantonale Steueramt mit folgenden Veränderungen:

Vermögenssteuerwerte steigen im Durchschnitt um rund 48 Prozent.
Bei Einfamilienhäusern sind es etwa 49 Prozent.
Eigenmietwerte steigen für Einfamilienhäuser um durchschnittlich 11 Prozent, für Stockwerkeigentum um rund 10 Prozent.
Der Eigenmietwert-Satz für Stockwerkeigentum sinkt von einheitlichen 4,25 Prozent auf 2,1 bis 4,2 Prozent – je nach Lage. Das kann trotz höherem Steuerwert zu einem tieferen Eigenmietwert führen als bisher.

Für den Kanton entstehen dadurch Mehreinnahmen von rund 45 Millionen Franken bei der Einkommenssteuer und 40 Millionen Franken bei der Vermögenssteuer. Ebenfalls neu: Der maximale Pauschalabzug für Liegenschaftsunterhalt steigt von 30 auf 40 Prozent des Eigenmietwerts. Das federt die Mehrbelastung für Eigentümer älterer Liegenschaften teilweise ab.

Ein Anstieg des Steuerwerts um 48 Prozent bedeutet nicht zwingend, dass sich die Steuerlast um denselben Faktor erhöht. Der effektive Effekt hängt von der persönlichen Einkommens- und Vermögenssituation ab.

Wer glaubt, die neue Bewertung liege über dem bundesrechtlich zulässigen Rahmen, kann eine eigene Liegenschaftsschätzung einreichen und die Beurteilung anfechten.

Härtefallregelung für Betroffene

Der Regierungsrat hat beantragt, eine Härtefallregelung einzuführen. Sie soll greifen, wenn der Eigenmietwert in Relation zu Einkommen und Vermögen dauerhaft zu einer übermässigen Steuerbelastung führt. Eine frühere Härtefallregel war wegen fehlender gesetzlicher Grundlage gerichtlich aufgehoben worden; die neue soll diese Lücke schliessen.

Der Eigenmietwert fällt 2029 – doch jetzt steigt er noch

Parallel zur Zürich-Neubewertung hat die Schweizer Stimmbevölkerung am 28. September 2025 die Abschaffung des Eigenmietwerts mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen beschlossen. Am 1. April 2026 setzte der Bundesrat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 fest – laut Eidgenössischem Finanzdepartement.

Das heisst konkret: Für die Steuerperioden 2026, 2027 und 2028 gilt noch der alte Mechanismus – mit den neuen, höheren Zürcher Steuerwerten. Wer in Zürich ein Eigenheim besitzt, zahlt während dieser drei Jahre höhere Eigenmietwerte als bisher. Danach fällt der Eigenmietwert für selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften schweizweit weg.

Ab 2029 entfallen aber auch zentrale Abzüge:

Unterhaltskosten an selbstgenutzten Liegenschaften sind nicht mehr abzugsfähig.
Schuldzinsen lassen sich nur noch beschränkt geltend machen – ausser für Renditeobjekte oder für Erstkäufer in den ersten zehn Jahren.

Laut VZ VermögensZentrum (Stand April 2026) profitieren vor allem Pensionierte mit vollständig amortisierten Hypotheken und bescheidenem Renovationsbedarf. Eigentümer mit hohen Hypothekarzinsen oder grösseren Sanierungsprojekten müssen genau rechnen.

Wer in den nächsten Jahren umfangreiche Sanierungen plant, sollte abwägen, ob er Unterhaltskosten noch vor 2029 geltend macht – oder ob die Einkommenssituation andere Abzüge wichtiger erscheinen lässt.

Was Verkäufer im Kanton Zürich beachten sollten

Der höhere Liegenschaftssteuerwert ab 2026 hat keine direkte Auswirkung auf die Grundstückgewinnsteuer. Diese berechnet sich nach dem tatsächlichen Gewinn – also Verkaufspreis minus ursprünglichem Erwerbspreis und anrechenbaren Anlagekosten – nicht nach dem Steuerwert.

Relevant kann die Neubewertung allerdings dann werden, wenn Schenkungen oder Erbschaften im Spiel sind: Dort orientieren sich Steuerbehörden teils am Verkehrswert, der nun nach oben aktualisiert wurde.

Für Eigentümer mit Verkaufsabsicht empfiehlt sich:

Die neue Bewertung nach Erhalt im Januar 2027 sorgfältig zu prüfen und innert Frist anzufechten, wenn sie zu hoch erscheint.
Sanierungskosten bis Ende 2028 vollständig zu dokumentieren – sie sind in dieser Übergangsphase noch vollumfänglich abzugsfähig.
Die persönliche Steuerfolge mit einem Treuhänder durchzurechnen, insbesondere wenn gleichzeitig ein Verkauf oder eine Übertragung geplant ist.

Neue Steuerwerte für Zürcher Liegenschaften: Was 2026 ändert