Objektsteuer auf Zweitwohnungen: Neue Kantonspläne | maklervermittlung.ch

Der Wegfall des Eigenmietwerts ab 2029 gilt vielen Ferienhausbesitzern als reine Entlastung. Doch die Rechnung ist komplizierter: Weil Kantone und Gemeinden dadurch Steuereinnahmen verlieren, dürfen sie im Gegenzug eine neue Objektsteuer auf Zweitwohnungen einführen. Graubünden hat Ende August 2026 als erster grosser Ferienkanton konkrete Zahlen vorgelegt – Uri geht bewusst einen anderen Weg. Für alle, die eine Ferienliegenschaft besitzen oder in den nächsten Jahren verkaufen wollen, lohnt sich ein genauer Blick.

Der Hintergrund in Kürze

Am 28. September 2025 nahm das Stimmvolk den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung an. Der Eigenmietwert fällt auf den 1. Januar 2029 weg – auch für Zweitwohnungen. Damit Kantone und Gemeinden mit hohem Ferienwohnungsanteil ihre Mindereinnahmen nicht einfach hinnehmen müssen, erlaubt ihnen der Bundesbeschluss, eine kantonale Liegenschaftssteuer speziell auf überwiegend selbst genutzten Zweitliegenschaften zu erheben. Ob und wie stark sie das tun, entscheidet aber jeder Kanton für sich – und genau hier zeigen sich seit diesem Sommer erste, sehr unterschiedliche Antworten.

Graubünden: 1,5 Promille und eine klare Frist

Die Bündner Regierung hat am 27. August 2026 die Vernehmlassung zur Teilrevision des Steuergesetzes eröffnet. Sie schlägt einen kantonalen Steuersatz von 1,5 Promille des Vermögenssteuerwerts für die neue Objektsteuer auf Zweitliegenschaften vor. Der Grund: Laut Kanton Graubünden drohen dem Kanton durch den Wegfall des Eigenmietwerts Mindereinnahmen von 40,5 Millionen Franken pro Jahr, den Gemeinden weitere rund 32,5 Millionen. Auch die Kirchgemeinden wären betroffen.

Wichtige Eckpunkte aus der Vorlage:

Die Vernehmlassung läuft bis zum 27. November 2026.
Gemeinden entscheiden autonom, ob sie eine solche Steuer überhaupt einführen wollen.
Abzüge für Denkmalpflege bleiben bestehen, jene für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen sollen wegfallen.
Ziel ist ein Inkrafttreten zusammen mit dem Bundesrecht am 1. Januar 2029.

Das bestätigt auch swissinfo.ch: Graubünden reagiert damit als einer der ersten grossen Tourismuskantone mit einem konkreten, bezifferten Vorschlag statt nur mit einer Absichtserklärung.

Bern rechnet ähnlich – mit tieferem Satz

Auch der Kanton Bern hat seine Hausaufgaben gemacht. Laut der offiziellen Steuerinformation des Kantons Bern rechnet die Regierung mit Mindereinnahmen von 8 bis 9,5 Millionen Franken beim Kanton allein durch den Wegfall des Eigenmietwerts auf Zweitwohnungen. In besonders betroffenen Tourismusgemeinden könnten die Ausfälle bis zu 3 Prozent der Einkommenssteuereinnahmen erreichen. Eine zusätzliche Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen von 1,35 Promille würde diese Verluste im Schnitt kompensieren. Auch hier braucht es zuerst eine Verfassungsänderung, über die das Bernervolk an der Urne entscheiden muss.

Zwei grosse Bergkantone, zwei ähnliche, aber nicht identische Sätze: Wer eine Ferienliegenschaft in einer Tourismusregion besitzt, sollte den kantonalen Fahrplan seines Standorts kennen – die Regeln werden nicht schweizweit einheitlich.

Uri sagt Nein zu einer kantonalen Pflichtsteuer

Ganz anders positioniert sich der Kanton Uri. Laut einem Bericht des Urner Wochenblatts vom 8. September 2026 lehnt die Urner Regierung eine obligatorische kantonale Objektsteuer ab. Ihr Argument: Der administrative Aufwand für die Erhebung stünde in keinem Verhältnis zum Ertrag. Insgesamt verliert Uri durch den Wegfall des Eigenmietwerts rund 3,2 Millionen Franken, davon entfallen 0,6 Millionen auf selbst genutzte Zweitliegenschaften – ein grosser Teil davon konzentriert sich allein auf Andermatt, das gemäss dem Bericht rund 61 Prozent der kantonalen Zweitwohnungs-Mindereinnahmen der Gemeinden trägt.

Statt einer Kantonslösung soll es einzelnen Gemeinden freigestellt werden, selbst eine Objektsteuer einzuführen – wer will, kann, wer nicht will, lässt es. Eine öffentliche Vernehmlassung ist für November 2026 geplant, eine Volksabstimmung wird 2027 erwartet.

Was das für Verkäufer bedeutet

Für die Praxis heisst das: Die neue Steuer ist nirgends bereits beschlossen, aber die Richtung ist erkennbar. Wer eine Ferienwohnung oder ein Chalet besitzt und einen Verkauf in den nächsten Jahren erwägt, sollte einige Punkte im Auge behalten:

Standort prüfen. Die Belastung hängt stark davon ab, in welchem Kanton – und teilweise sogar in welcher Gemeinde – die Liegenschaft liegt.
Zeithorizont einplanen. Die neuen Regeln greifen frühestens 2029. Bis dahin gilt der bisherige Eigenmietwert weiter.
Vernehmlassungen verfolgen. Sowohl in Graubünden als auch in Uri sind die Vorlagen noch nicht in Stein gemeisselt; Sätze und Ausnahmen können sich bis zur definitiven Verabschiedung noch ändern.
Laufende Kosten neu rechnen. Für Käufer, die eine Finanzierung planen, wird die künftige Objektsteuer Teil der Tragbarkeitsrechnung – ein Punkt, der auch den erzielbaren Verkaufspreis beeinflussen kann.

Wer unsicher ist, wie sich die kantonale Vorlage konkret auf eine bestimmte Liegenschaft auswirkt, holt sich am besten frühzeitig eine lokale Einschätzung – die Unterschiede zwischen den Kantonen dürften sich in den kommenden Monaten noch vergrössern, nicht verkleinern.

Objektsteuer auf Zweitwohnungen: Was Graubünden und Uri planen