Pfnüselküste überholt Goldküste: Was das für Verkäufer bedeutet
60 Prozent der Wohneigentumsverkäufe am linken Zürichseeufer waren 2026 Neubauten – ein Rekord. Was der Boom für Verkäufer älterer Liegenschaften bedeutet.
Am linken Zürichseeufer hat sich etwas verschoben, das Verkäuferinnen und Verkäufer zwischen Kilchberg und Horgen genau beobachten sollten: Im zweiten Quartal 2026 gingen 60 Prozent aller Eigenheimverkäufe an Neubauten – ein Rekordwert. Vor drei Jahren lag dieser Anteil noch bei rund 25 Prozent. Die einst als "Pfnüselküste" belächelte Westseite des Sees hat sich in wenigen Jahren zu einem der teuersten Pflaster der Schweiz entwickelt und stellt damit auch alte Preisvergleiche zur traditionellen Goldküste infrage. Wer dort eine ältere Liegenschaft besitzt und über einen Verkauf nachdenkt, verkauft in einem fundamental anderen Markt als noch vor wenigen Jahren.
Der Rekord: 60 Prozent Neubauanteil im zweiten Quartal
Laut einer Analyse von Wüest Partner im Auftrag von Engel & Völkers entfielen im zweiten Quartal 2026 in den Seegemeinden zwischen Kilchberg und Horgen 60 Prozent aller Handänderungen bei Wohneigentum auf Neubauten. Das ist ein absoluter Rekordwert für die Region. Verkauft werden dabei fast ausschliesslich Eigentumswohnungen in neuen Mehrfamilienhäusern – frei stehende Einfamilienhäuser sind am Seeufer praktisch verschwunden.
Die Preise pro Quadratmeter lagen im zweiten Quartal 2026 bei durchschnittlich:
- Kilchberg: rund 26'000 Franken
- Thalwil: rund 24'500 Franken
- Rüschlikon: rund 24'000 Franken
- Horgen: rund 18'000 Franken
Neubauten kosten damit im Schnitt rund 5'000 Franken pro Quadratmeter mehr als bestehende Bauten in derselben Lage. Die teuerste je verkaufte Wohnung der Region war eine 5,5-Zimmer-Wohnung mit 186 Quadratmetern im Neubauprojekt Lake Ville in Thalwil: 6,28 Millionen Franken, umgerechnet 33'000 Franken pro Quadratmeter.
Der Neubau-Boom bedeutet nicht automatisch höhere Preise für alle – er verschiebt den Massstab, an dem der Markt Altbauten misst.
Wer kauft: internationale Käuferschaft statt Lokalbevölkerung
Der Boom wird fast ausschliesslich von einer vermögenden, internationalen Käuferschaft getragen. Laut 20 Minuten gingen 2025 vier von fünf verkauften Liegenschaften zwischen Kilchberg und Horgen an Expats oder international tätige Käuferinnen und Käufer mit mehreren Wohnsitzen. Der Ausländeranteil in diesen Gemeinden liegt inzwischen bei 30 bis 40 Prozent. Mehrere Gemeinden prüfen deshalb einen "Einheimischenbonus", um einen Teil des Neubauangebots gezielt für langjährige Ortsansässige zu reservieren – ein politisches Signal, das künftige Bewilligungen und Zonenpläne beeinflussen dürfte.
Auch Bilanz bestätigt diese Dynamik: Bereits Ende 2025 lag der Neubauanteil bei rund 50 Prozent, laut Engel-&-Völkers-Partner Niki Thomet stammen rund 80 Prozent der Käuferschaft aus dem Ausland. Als weiterer Nachfragetreiber gilt das grosse vererbte Vermögen in der Schweiz: Die Universität Lausanne schätzt, dass 2025 rund 100 Milliarden Franken vererbt oder verschenkt wurden – ein Rekordwert, der auch in klassischen Villenlagen für zusätzliche Kaufkraft sorgt. Auch der bevorstehende Wegfall des Eigenmietwerts dürfte laut Bilanz die Nachfrage nach Eigentum in dieser Preisklasse zusätzlich stützen.
Was das für Verkäufer von Altbauten bedeutet
Wer am linken Zürichseeufer eine ältere Liegenschaft besitzt, verkauft künftig gegen eine wachsende Zahl hochpreisiger Neubauprojekte – und das verändert die Verkaufslogik in mehreren Punkten:
- Der Landwert zählt mehr als das Gebäude. Wenn Neubauten pro Quadratmeter deutlich mehr erzielen als Altbauten, steigt der wirtschaftliche Anreiz, ältere Häuser abzubrechen und durch Mehrfamilienhäuser zu ersetzen. Eine Bewertung, die nur auf Vergleichspreise ähnlicher Altbauten abstellt, greift in diesem Markt oft zu kurz.
- Ausnützung und Zonenplan sind zentrale Werttreiber. Ob sich eine Parzelle für eine Nachverdichtung eignet, hängt von der Ausnützungsziffer und der Regelbauweise der jeweiligen Gemeinde ab. Das ist ein wichtiger Punkt für jede Bewertung, gerade weil Gemeinden wie Thalwil oder Kilchberg politisch unter Druck stehen, diese Regeln zu verschärfen statt zu lockern.
- Die Käuferschaft hat sich verschoben. Mit einer mehrheitlich internationalen, oft entwicklungsorientierten Käuferschaft braucht ein Verkauf andere Kanäle und andere Verhandlungspartner als ein klassischer Verkauf an eine lokale Familie. Makler mit Erfahrung im Segment Bauland und Development kennen diese Käuferschaft und deren Anforderungen an Fristen, Sprache und Dokumentation.
- Timing kann sich lohnen, ist aber politisch nicht garantiert. Solange Nachfrage und Bewilligungspraxis hoch bleiben, ist ein Verkauf mit Redevelopment-Potenzial attraktiv. Diskussionen um einen "Einheimischenbonus" oder strengere Regeln zeigen aber, dass sich diese Rahmenbedingungen ändern können.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer älterer Liegenschaften am linken Seeufer lohnt sich heute eine Bewertung, die explizit zwischen Substanzwert und Entwicklungspotenzial unterscheidet – nicht nur ein Vergleich mit dem letzten Verkauf nebenan.
Fazit
Der Rekordanteil an Neubauten zeigt, wie stark sich das linke Zürichseeufer in wenigen Jahren verändert hat. Für Verkäufer bestehender Liegenschaften bedeutet das: Der relevante Vergleichsmarkt ist nicht mehr nur das Nachbarhaus, sondern zunehmend das nächste Neubauprojekt – und die Frage, was auf dem eigenen Grundstück baurechtlich noch möglich wäre.