Preisindex im Plus, Verkaufspreise im Minus: Was das Q2 2026 zeigt
Der Immobilienindex legt zu, der Durchschnittspreis finanzierter Käufe sinkt. Was diese Diskrepanz im Q2 2026 für Ihre Preisstrategie beim Verkauf bedeutet.
Wer diesen Sommer die Schlagzeilen zum Schweizer Immobilienmarkt liest, bekommt ein widersprüchliches Bild: Der offizielle Preisindex für Wohneigentum steigt weiter kräftig – gleichzeitig sinkt der tatsächliche Durchschnittspreis finanzierter Käufe. Beide Zahlen stammen aus demselben Quartal, demselben Markt. Wer jetzt verkaufen will, sollte verstehen, warum sie auseinanderlaufen – und was das für die eigene Preisstrategie bedeutet.
Zwei Zahlen, ein Quartal
Laut der PwC Immospektive vom 18. August 2026, die sich auf die FPRE-Marktindizes stützt, legten die Preise für Einfamilienhäuser im zweiten Quartal 2026 um 2,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 4,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu. Eigentumswohnungen verteuerten sich um 0,5 Prozent zum Vorquartal und 4,7 Prozent zum Vorjahr. Das sind hedonische Indizes: Sie rechnen Lage, Grösse und Ausstattung heraus, um vergleichbare Objekte über die Zeit zu verfolgen.
Gleichzeitig meldet der Swiss Real Estate Datapool (SRED), ebenfalls zitiert in der PwC-Immospektive, für dieselbe Periode einen gegenläufigen Trend beim tatsächlichen Durchschnittspreis finanzierter Käufe: Bei Eigentumswohnungen sank er von 940'000 auf 920'000 Franken, bei Einfamilienhäusern von 1,28 Millionen auf 1,26 Millionen Franken. Insgesamt wurden im Quartal 3'631 Käufe von Wohneigentum finanziert – 258 weniger als im Vorjahresquartal.
Der Preisindex misst, wie sich der Wert vergleichbarer Objekte entwickelt. Der Durchschnittspreis misst, was tatsächlich verkauft wurde. Beides kann gleichzeitig wahr sein – und trotzdem in verschiedene Richtungen zeigen.
Warum beide Zahlen unterschiedliche Dinge messen
Der Unterschied liegt in der Methode. Ein hedonischer Index vergleicht ein Referenzobjekt mit konstanten Eigenschaften über die Zeit und blendet Verschiebungen in der Zusammensetzung der Verkäufe aus. Der SRED-Durchschnittspreis dagegen ist eine simple Kennzahl über alle in einem Quartal finanzierten Transaktionen – ohne Anpassung für Grösse, Lage oder Ausstattungsstandard.
Sinkt der Durchschnittspreis bei gleichzeitig steigendem Index, verschiebt sich meist die Zusammensetzung der Käufe:
- Mehr Käuferinnen und Käufer weichen auf kleinere, günstigere Objekte aus, weil die Tragbarkeit bei teureren Liegenschaften eng wird.
- Weniger hochpreisige Transaktionen kommen zustande, während das mittlere und untere Preissegment aktiv bleibt.
- Die Bankfinanzierung – auf der die SRED-Zahlen beruhen – bildet nicht den gesamten Markt ab, sondern nur die Käufe, die auch tatsächlich zur Auszahlung kommen.
Für einzelne Verkäuferinnen und Verkäufer heisst das: Der Index sagt etwas über die Preisentwicklung vergleichbarer Objekte, nicht darüber, was gerade am ehesten den Käufer findet.
Woher der Nachfragedruck trotzdem kommt
Dass die Preise pro Quadratmeter dennoch steigen, hat mit dem knappen Angebot zu tun. Die Leerwohnungsziffer verharrt laut PwC/FPRE bei rund 1 Prozent, den tiefsten Werten seit 2013. Die Hypothekarvolumen wachsen weiter: Das Volumen inländischer Hypotheken erreichte im Mai 2026 gemäss Schweizerischer Nationalbank 1'239,7 Milliarden Franken, 1,4 Prozent mehr als im Vorjahr. Der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2025 unverändert bei 0,0 Prozent, was die Finanzierung günstig hält.
Gleichzeitig kühlt sich ein Faktor spürbar ab, der die Nachfrage in den letzten Jahren stark angetrieben hat: Die Nettozuwanderung lag im ersten Quartal 2026 bei 18'800 Personen – deutlich tiefer als in den Vorjahresquartalen. Das knappe Angebot bleibt also bestehen, doch der Nachfrageüberhang wächst nicht mehr im gleichen Tempo wie zuvor.
Regionale Unterschiede bleiben entscheidend
Die kantonalen Daten zeigen, wie stark sich der landesweite Durchschnitt aus gegensätzlichen Entwicklungen zusammensetzt. Bei Einfamilienhäusern verzeichnete der Kanton Zug im Jahresvergleich ein Plus von 11,4 Prozent, gefolgt von Luzern und Genf mit je 6,0 Prozent. Das Tessin dagegen verzeichnete als einziger Kanton einen Rückgang, um 0,3 Prozent, Obwalden stagnierte praktisch unverändert bei 0,1 Prozent.
Bei Eigentumswohnungen liegt Zug mit 11,3 Prozent ebenfalls an der Spitze, während das Tessin auch hier als einziger Kanton ein Minus verzeichnet, 2,4 Prozent. Wer den nationalen Index als Massstab für die eigene Liegenschaft nimmt, überschätzt oder unterschätzt damit je nach Standort deutlich, was tatsächlich zu erzielen ist.
Was das für Ihre Preisstrategie bedeutet
Ein nationaler Index ist ein nützlicher Kompass für die grosse Richtung – er ersetzt aber keine Bewertung des eigenen Objekts. Drei Punkte sind für eine anstehende Verkaufsentscheidung relevant:
- Fragen Sie nach dem Datensatz hinter einer Preisangabe: Ist es ein hedonischer Index (Trendentwicklung) oder ein Durchschnittspreis (Momentaufnahme der tatsächlich abgeschlossenen Deals)?
- Vergleichen Sie mit Transaktionen im eigenen Kanton und in der eigenen Preisklasse, nicht mit dem gesamtschweizerischen Mittel.
- Rechnen Sie damit, dass die Käuferschaft im mittleren Preissegment aktiver ist als im oberen – eine realistische Preisstrategie holt beide Effekte, Angebotsknappheit und Tragbarkeitsgrenzen, in eine Zahl.
Die gute Nachricht bleibt: Bei einer Leerwohnungsziffer von rund 1 Prozent und anhaltend tiefen Zinsen ist die Ausgangslage für Verkäuferinnen und Verkäufer weiterhin günstig. Wer die Zahlen aber richtig liest, verhandelt von einer stärkeren Position aus.