Referenzzinssatz 1,25 %: Folgen für Verkäufer | maklervermittlung.ch

Der hypothekarische Referenzzinssatz bleibt bei 1,25 %. Das hat das Bundesamt für Wohnungswesen Anfang September bestätigt. Für Eigentümer vermieteter Liegenschaften ist die Zahl trotzdem kein Grund zur Entwarnung: Der Durchschnittszinssatz, aus dem sie berechnet wird, liegt nur noch 0,06 Prozentpunkte unter der Schwelle für eine Erhöhung. Wer einen Verkauf plant, sollte wissen, was dann passiert.

Der Stand: Referenzzinssatz unverändert

Laut Bundesamt für Wohnungswesen gilt der Satz von 1,25 % seit dem 2. September 2026 unverändert weiter. Der Durchschnittszinssatz lag per Stichtag 30. Juni 2026 bei 1,31 % und damit gleich hoch wie im Vorquartal. Seit September 2025 hat sich der Referenzzinssatz nicht verändert.

Die Regel dahinter ist einfach:

Der Referenzzinssatz sinkt erst, wenn der Durchschnittszinssatz unter 1,13 % fällt.
Er steigt erst, wenn der Durchschnittszinssatz über 1,37 % klettert.
Dazwischen bleibt er bei 1,25 %.

Zwischen 1,31 % und der Schwelle von 1,37 % liegen nur 0,06 Prozentpunkte. Die Hypothekarzinsen müssen also nur moderat steigen, damit der Referenzzinssatz kippt.

Warum der Druck von unten kommt

Die Festhypotheken sind in den letzten Monaten teurer geworden. Raiffeisen schreibt in der Medienmitteilung zum Transaktionspreisindex vom 12. Oktober 2026, die Erwartung eines Endes der Nullzinspolitik habe die Zinsen für Festhypotheken zuletzt nach oben gezogen.

Die SNB hat am 24. September ihren Leitzins bei 0 % belassen. Sie hob aber ihre Inflationsprognose an, die Teuerung bleibt laut LBBW Research weiterhin im Zielband von 0 % bis 2 %. Zinserhöhungen kämen angesichts der robusten Konjunktur als Option in Betracht.

Der Durchschnittszinssatz bewegt sich deutlich träger als der Markt. Die höheren Zinsen für neue Festhypotheken schlagen sich erst nach und nach darin nieder. Das ist meine Einschätzung, keine Prognose der Behörden.

Was eine Erhöhung für Mieten bedeutet

Steigt der Referenzzinssatz um 0,25 Punkte, können Vermieter die Mieten unter Umständen anheben. Migros Bank rechnet in diesem Fall mit rund 3 % höheren Mieten, aber nur bei Wohnungen, deren Miete am aktuellen Referenzzinssatz hängt. Für dieses Jahr erwartet die Bank keine Erhöhung.

Für Verkäufer gilt:

Bestehende Mietverträge zählen. Käufer von Renditeobjekten rechnen mit den Mieteinnahmen. Ob und wann eine Anpassung möglich ist, hängt vom jeweiligen Vertrag und vom Referenzzinssatz ab, auf dem die heutige Miete basiert.
Mieterhöhungen sind kein Selbstläufer. Die Anhebung muss formell korrekt angekündigt werden, und Mieter können sie anfechten.
Die Zinsentwicklung wirkt zweimal. Höhere Hypothekarzinsen verteuern die Finanzierung der Käufer. Gleichzeitig können sie höhere Mieten möglich machen.

Was das für den Verkaufspreis bedeutet

Käufer von Mehrfamilienhäusern bewerten Mieteinnahmen und Zinskosten gleichzeitig. Ein steigender Referenzzinssatz ist deshalb ein zweischneidiges Signal: Er kann Mietpotenzial eröffnen, zeigt aber zugleich, dass Finanzierungen teurer werden. Wer das Thema offen anspricht und die Mietverträge sauber dokumentiert, erleichtert die Verhandlung.

Was Eigentümer jetzt prüfen sollten

Aktuelle Mieten kontrollieren: Auf welchem Referenzzinssatz beruht jede Miete? Das steht im Mietvertrag oder in der letzten Mietzinsanpassung.
Verkaufsunterlagen vorbereiten: Mietspiegel, Verträge und Anpassungshistorie gehören in die Dokumentation.
Den Zeitpunkt bewusst wählen: Eine mögliche Erhöhung im nächsten Jahr kann den Ertragswert stützen. Sie kann aber auch durch höhere Zinsen auf Käuferseite aufgewogen werden.
Mit einem Makler rechnen: Ein erfahrener Makler zeigt, wie Käufer in Ihrer Region den Ertrag bewerten.

Die Bank-Prognose gilt nur für dieses Jahr. Wer im Frühjahr verkaufen will, sollte die nächste Veröffentlichung des Bundes im Auge behalten, denn der Satz wird quartalsweise bekanntgegeben. Zieht der Durchschnittszinssatz weiter an, wird die Schwelle von 1,37 % zum Thema.

Referenzzinssatz 1,25 %: Wann die Mieten steigen könnten