RPG2: Verkauf ausserhalb der Bauzone ab Juli 2026 | maklervermittlung.ch

Seit dem 1. Juli 2026 gilt das revidierte Raumplanungsgesetz (RPG 2) vollständig. Für Eigentümerinnen und Eigentümer, deren Haus, Stöckli oder ehemaliger Bauernhof ausserhalb der Bauzone liegt, ändert sich damit einiges – gerade wenn ein Verkauf ansteht. Die Kantone müssen ab sofort das Bauen ausserhalb der Bauzonen bremsen, Abbruchprämien einführen und den Gebäudebestand laufend überwachen. Wer eine solche Liegenschaft verkaufen will, sollte die neuen Regeln kennen, bevor er das Exposé schreibt.

Was am 1. Juli 2026 in Kraft getreten ist

Der zweite Teil der RPG-2-Revision, den das Parlament bereits am 29. September 2023 einstimmig verabschiedet hatte, trat in zwei Schritten in Kraft: Die Bevorzugung der Landwirtschaft in der Landwirtschaftszone und Erleichterungen für erneuerbare Energien galten bereits ab 1. Januar 2026. Seit dem 1. Juli 2026 sind nun auch die Bestimmungen zu Abbruchprämien und zum Vorgehen gegen illegale Bauten anwendbar, wie das Bundesamt für Raumentwicklung ARE mitteilt. Die Kantone haben ab jetzt fünf Jahre Zeit, in ihren Richtplänen eine Stabilisierungsstrategie festzulegen.

Der 2-Prozent-Deckel

Kernstück der Revision ist ein Stabilisierungsziel: Die Zahl der Gebäude und die versiegelte Fläche ausserhalb der Bauzonen dürfen gegenüber dem Stand vom 29. September 2023 um maximal 2 Prozent zunehmen. Das gilt pro Kanton. Überschreitet ein Kanton diesen Wert, muss er dies durch Rückbau oder Entsiegelung an anderer Stelle kompensieren, so das ARE.

Die Referenzwerte zeigen, wie viele Gebäude betroffen sind: Der Kanton Bern zählt aktuell 129'342 Gebäude und 5'304 Hektaren versiegelte Fläche ausserhalb der Bauzone, wie die kantonale Medienmitteilung vom Januar 2026 festhält. Der Kanton Zürich kommt auf 40'807 Gebäude und 2'594 Hektaren, wie zh.ch ausweist.

Für Verkäufer heisst das konkret: Erweiterungswünsche von Käuferseite – etwa ein Anbau, ein zusätzliches Gebäude oder eine Umnutzung – sind ausserhalb der Bauzone künftig nicht mehr automatisch bewilligungsfähig, sondern hängen davon ab, wie viel Spielraum der Kanton innerhalb seines 2-Prozent-Kontingents noch hat.

Abbruchprämien: eine neue Option für unattraktive Altbauten

Wer eine baufällige oder nicht mehr benötigte Liegenschaft ausserhalb der Bauzone besitzt, für die sich bislang kaum ein Käufer fand, erhält mit den neuen Abbruchprämien eine zusätzliche Option. Die Kantone müssen finanzielle Anreize für den Rückbau überzähliger oder störender Bauten schaffen; der Bund kann sich daran mitfinanzieren, wie das ARE präzisiert. Der Kanton Bern etwa erarbeitet Ausgestaltung und Verfahren seiner Abbruchprämie bis zum 1. Juli 2026, wie aus der Medienmitteilung hervorgeht. Voraussetzung ist im Kanton Zürich unter anderem eine minimale Entsiegelungsfläche von 6 m² und der Verzicht auf einen Ersatzneubau; Planungskosten, Sondermüll- und Leitungsrückbau sind von der Förderung ausgenommen.

Für Eigentümer, die eine Liegenschaft eher loswerden als verkaufen wollen, lohnt sich also ein Blick auf die kantonale Abbruchprämie, bevor sie das Objekt zu einem tiefen Preis anbieten.

Bestandesschutz für ältere Gebäude

Nicht jedes Gebäude ausserhalb der Bauzone gerät automatisch unter Druck. Gemäss der Umsetzung im Kanton Zürich geniessen Bauten, die seit mindestens 30 Jahren bestehen, einen Bestandesschutz gegen Abbruchverfügungen – vorausgesetzt, weder Gemeinde noch Kanton haben zuvor eine Wiederherstellung angeordnet. Für Käuferinnen und Käufer eines älteren Hauses in der Landwirtschaftszone ist das ein wichtiges Argument: Das Risiko eines behördlich verfügten Rückbaus ist bei etablierten Altbauten gering, auch wenn Erweiterungen künftig strenger geprüft werden.

Was Verkäufer jetzt prüfen sollten

Alter und Bewilligungsstatus klären: Liegt eine rechtskräftige Baubewilligung vor, und besteht das Gebäude seit über 30 Jahren? Das schafft Klarheit für Kaufinteressenten.
Erweiterungspotenzial realistisch einschätzen: Ankündigungen wie „Anbau möglich" sollten mit der zuständigen kantonalen Stelle abgeglichen werden, da der 2-Prozent-Deckel den Spielraum je nach Kanton bereits ausgeschöpft haben kann.
Kantonalen Umsetzungsstand kennen: Bern und Zürich haben ihre Regelungen bereits konkretisiert, andere Kantone sind noch daran. Ein Anruf beim kantonalen Raumplanungsamt vor der Vermarktung erspart spätere Überraschungen im Verkaufsprozess.
Abbruchprämie prüfen, statt nur zu verkaufen: Bei unattraktiven oder baufälligen Objekten kann der Rückbau mit kantonaler Förderung wirtschaftlich attraktiver sein als ein Verkauf zu Tiefstpreisen.
Exposé-Angaben absichern: Da Käufer bei Objekten ausserhalb der Bauzone besonders sensibel auf Nutzungs- und Erweiterungsfragen reagieren, sollten Angaben zum Bewilligungsstatus im Exposé mit den Akten der Gemeinde übereinstimmen.

Wer eine Liegenschaft ausserhalb der Bauzone verkaufen will, verkauft künftig nicht mehr nur ein Haus, sondern auch dessen Position innerhalb eines kantonalen Kontingents. Das macht eine frühzeitige Abklärung bei der Gemeinde oder dem kantonalen Amt für Raumentwicklung zu einem festen Bestandteil der Verkaufsvorbereitung.

RPG2 ab Juli 2026: Was für Verkäufer ausserhalb der Bauzone gilt