SARON-Margen 2026: Warum Nullzins nicht Nullkosten heisst
Die SNB hält den Leitzins bei 0 %, doch Bankmargen auf SARON-Hypotheken steigen. Was Verkäufer über die Finanzierungslast ihrer Käufer wissen sollten.
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hält ihren Leitzins seit Mitte 2025 bei 0,0 Prozent – so tief wie nie zuvor. Was auf den ersten Blick nach praktisch kostenfreier Finanzierung klingt, entspricht nicht der Realität: Wer heute in der Schweiz eine Liegenschaft kaufen will, zahlt für seine Hypothek deutlich mehr als null. Banken erheben auf den variablen SARON-Basiszinssatz eine eigene Marge – und diese ist in den letzten Jahren gestiegen. Für Verkäufer lohnt es sich, die realen Finanzierungskosten auf Käuferseite zu kennen.
Wie eine SARON-Hypothek berechnet wird
SARON steht für Swiss Average Rate Overnight und ist der massgebliche kurzfristige Zinssatz der Schweiz. Der Satz spiegelt die SNB-Geldpolitik wider und liegt aktuell bei etwa –0,05 Prozent. Da die meisten Banken einen Boden bei null anwenden, zahlen Kreditnehmer den SARON-Anteil de facto zu 0,00 Prozent.
Entscheidend ist die Bankmarge, die obendrauf kommt. Laut aktuellen Marktdaten von Capitalo (April 2026) verlangen Banken Margen zwischen 0,80 und 1,50 Prozent, im Durchschnitt 0,90 bis 1,20 Prozent. Die Gesamtkosten für Kreditnehmer – SARON plus Marge – liegen damit zwischen 0,75 und 1,30 Prozent. Laut Avendo (März 2026) ist heute rund ein Viertel aller Schweizer Hypotheken an den SARON geknüpft.
Warum die Margen steigen, obwohl der Leitzins bei null liegt
Der SNB-Leitzins beschreibt, zu welchem Preis sich Banken Zentralbankgeld leihen können. Was Banken dann an ihre Kreditnehmer weitergeben, hängt von weiteren Kostenblöcken ab, die der Leitzins nicht berührt:
- Basel-III-Eigenkapitalvorschriften: Strengere internationale Bankenregulierung seit 2023 verlangt mehr Eigenmittel pro ausgereichtem Kredit – das macht die Kreditvergabe strukturell teurer.
- FINMA-Anforderungen: Die verschärften Vorgaben der Finanzmarktaufsicht erhöhen gemäss Avendo die Refinanzierungskosten um schätzungsweise 20 bis 30 Basispunkte.
- Erhöhte SNB-Mindestreserven: Seit 2024 müssen Banken höhere Pflichtreserven bei der SNB halten – auch das belastet die Kapitalkosten.
Diese Regulierungskosten existieren unabhängig vom Leitzins. Sie erklären, warum Banken ihre Margen ausweiten, obwohl SNB-Geld offiziell kostenlos ist.
SARON oder Festhypothek – was Käufer heute wählen
Für die Einschätzung der Käuferseite ist das gewählte Hypothekarprodukt wichtig. Die aktuelle Marktspanne (Daten: Capitalo, April 2026, und Avendo, März 2026):
| Produkt | Aktuelle Zinsspanne |
|---|---|
| SARON-Hypothek | 0,75 % – 1,30 % |
| Festhypothek 5 Jahre | ab ca. 1,20 % |
| Festhypothek 10 Jahre | 1,64 % – 1,87 % (Ø 1,74 %) |
Ein konkretes Rechenbeispiel verdeutlicht den Unterschied: Bei einer Hypothek von CHF 500'000 kostet ein SARON-Satz von 0,95 Prozent jährlich CHF 4'750. Dieselbe Hypothek zu 1,60 Prozent (10-jährige Festhypothek) kostet CHF 8'000 pro Jahr – eine Differenz von CHF 3'250.
SARON-Hypotheken bieten heute einen deutlichen Zinsvorteil gegenüber langen Festhypotheken. Der Haken: Das Risiko steigender Kosten trägt der Kreditnehmer.
Wann steigen die SARON-Kosten wieder?
Die aktuell günstigen variablen Sätze dürften nicht dauerhaft so tief bleiben. Gemäss Markterwartungen, die cash.ch (Januar 2026) zitiert, rechnen Ökonomen mit folgendem Pfad:
- Ende 2027: SARON bei ca. 0,20 Prozent
- Ende 2028: SARON bei ca. 0,42 Prozent
Für Käufer mit SARON-Hypothek bedeutet das: Wer heute bei 0,95 Prozent Gesamtzins finanziert, könnte 2028 bei rund 1,40 bis 1,60 Prozent stehen – immer noch günstiger als aktuelle zehnjährige Festhypotheken, aber spürbar teurer als heute. Wer auf Planungssicherheit setzt, wählt deshalb eher eine mittellange Festhypothek.
Was Hausverkäufer daraus ableiten sollten
Die Finanzierungskosten der Käuferseite prägen das Marktgeschehen direkt – auch wenn sie selten explizit diskutiert werden.
Kaufpreistoleranz realistisch einschätzen. SARON-Kreditnehmer zahlen heute zwischen 0,75 und 1,30 Prozent Gesamtzins. Bei einer typischen Hypothek von CHF 800'000 entspricht das einer Jahresbelastung von CHF 6'000 bis CHF 10'400. Wer das einordnen kann, beurteilt die Tragbarkeit von Kaufangeboten besser.
Variables Risiko sensibilisiert Käufer. Käufer, die mit einer SARON-Hypothek finanzieren, kalkulieren heute günstig – aber sie wissen, dass die Kosten steigen können. Das kann dazu führen, dass sie beim Kaufpreis konservativer kalkulieren als es die aktuellen Sätze vermuten lassen.
Das Zinsumfeld begünstigt den Verkauf. Trotz gestiegener Margen bleibt Wohneigentum in der Schweiz günstiger zu finanzieren als in den Jahren 2022/23, als zehnjährige Festhypotheken über 3 Prozent kosteten. Das stützt die Nachfrage und Ihre Verkaufsposition. Wer in den nächsten zwölf Monaten verkaufen will, trifft auf einen gut finanzierten Käufermarkt – sofern die Preiserwartungen realistisch bleiben.