Stockwerkeigentumsrecht: ZGB-Reform 2026 für ETW-Verkäufer | maklervermittlung.ch

Laut Bundesamt für Justiz regiert das Stockwerkeigentumsrecht seit 1965 die Verhältnisse in Schweizer Eigentümergemeinschaften – 61 Jahre ohne grössere Reform. Am 13. Mai 2026 hat der Bundesrat die Botschaft zur Revision des Zivilgesetzbuches (ZGB) ans Parlament verabschiedet. Der Anstoss kam 2019 von Ständerat Andrea Caroni; das Ergebnis ist eine gezielte, aber bedeutsame Überarbeitung der Regeln rund um Erneuerungsfonds, Sondernutzungsrechte und den Kauf auf Bauplänen. Was das für Käufer und Verkäufer von Eigentumswohnungen in der Praxis bedeutet.

Die drei Kernänderungen im Überblick

Der Gesetzesentwurf bringt Anpassungen in drei Bereichen, die heute regelmässig zu Unsicherheiten und Streit führen:

1. Stockwerkeigentum auf Bauplänen. Bisher fehlte im ZGB eine klare Grundlage dafür, wie Stockwerkeigentum an noch nicht errichteten Gebäuden begründet wird. Neu soll das explizit geregelt sein – eine wichtige Absicherung für Käufer, die «auf dem Plan» kaufen.

2. Klagerecht für den Erneuerungsfonds. Eigentümer sollen künftig gerichtlich einfordern können, dass eine Gemeinschaft einen Erneuerungsfonds zur Finanzierung notwendiger Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten anlegt. Das Gericht legt dann Jahresbeiträge und Laufzeit fest.

3. Sondernutzungsrechte klar geregelt. Für Parkplätze, Gartenanteile und andere gemeinschaftliche Flächen soll das ZGB künftig klare Regeln enthalten, wie solche Rechte begründet, übertragen oder aufgehoben werden können.

Trotz Forderungen in der Vernehmlassung hat der Bundesrat auf eine generelle Pflicht zur Errichtung eines Erneuerungsfonds verzichtet: Eine solche würde «zu stark in die Autonomie der Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer eingreifen».

Klagerecht: Warum das mehr als ein Detail ist

Heute steht ein Stockwerkeigentümer, der einen Erneuerungsfonds will, die anderen Eigentümer aber nicht, praktisch ohne rechtliches Mittel da. Die Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümergemeinschaft genügen nach geltendem Recht nicht, um eine Minderheit zur Fondsäufnung zu verpflichten.

Das neue Klagerecht schafft hier ein echtes Druckmittel. Laut dem verabschiedeten Entwurf, auf den sich die Analyse von law.ch vom 21. Mai 2026 stützt, kann ein einzelner Eigentümer künftig den Rechtsweg beschreiten. Das Gericht setzt dann Beiträge und Laufzeit fest.

Für Kaufinteressierte hat das eine praktische Konsequenz: Fehlt heute noch ein Erneuerungsfonds, ist das Risiko künftig rechtlich weniger akzeptabel als bisher. Banken, die bei der Hypothekarvergabe auf ausreichende Rücklagen achten, werden das begrüssen.

Sondernutzungsrechte: Parkplätze und Gärten rechtssicher gestalten

Streit über Gartenanteile, Kellerabteile oder Parkplätze gehört zu den häufigsten Problemen in Stockwerkeigentümergemeinschaften. Laut einer Analyse der Anwaltskanzlei Lemann, Walz & Partner fehlen heute klare gesetzliche Grundlagen, wie die Gemeinschaft solche Rechte begründen oder verändern kann.

Neu gilt: Was nicht explizit als Sondernutzungsrecht ausgewiesen ist, gilt als gemeinschaftliches Eigentum – eine Umkehr der bisherigen Unklarheit. Gleichzeitig wird der Aufteilungsplan obligatorisch. Er muss exakt dokumentieren, was zu welcher Wohnung gehört, und auf dem aktuellen Stand gehalten werden.

Wer eine Eigentumswohnung mit Parkplatz oder Gartenanteil verkauft, sollte jetzt prüfen, ob diese Rechte korrekt im Begründungsakt und Aufteilungsplan eingetragen sind. Ein veralteter oder lückenhafter Plan kann die Transaktion verzögern und Kaufinteressierte verunsichern.

Kauf auf dem Plan: Mehr Schutz für Erwerber

Für Käufer von Neubauprojekten bringt die Reform eine wichtige Neuerung: Die Baubewilligung muss beim Grundbuchamt eingereicht werden, wenn Stockwerkeigentum auf Bauplänen begründet wird. Nach Fertigstellung muss nachgewiesen werden, dass das Gebäude dem ursprünglichen Plan entspricht – oder ein korrigierter Aufteilungsplan muss erstellt werden.

Kommen die Eigentümer dieser Pflicht nicht nach, kann das Grundbuchamt einspringen und den Plan auf Kosten der Eigentümer selbst erstellen lassen. Das gibt Käufern deutlich mehr Rechtssicherheit als heute.

Was SVIT noch fordert

Laut einer Stellungnahme des SVIT Schweiz trägt der Branchenverband die Revision grundsätzlich mit – sieht aber Lücken. Konkret fordert SVIT:

Eine gesetzliche Pflicht zur Hausordnung für jede Eigentümergemeinschaft
Abschaffung des Präsenzquorums an Eigentümerversammlungen (Art. 712p ZGB), das in keiner anderen Gemeinschaftsform vorkommt
Vereinfachte Verfahren bei Zwangsversteigerungen von Stockwerkanteilen
Klarere Regeln zur Stimmrechtssuspension bei säumigen Eigentümern

Diese Punkte sind im aktuellen Entwurf nicht oder nur am Rand enthalten. Das Parlament hat nun die Möglichkeit nachzubessern.

Was Verkäufer jetzt konkret prüfen sollten

Die Reform ist noch nicht in Kraft – die Parlamentsdebatte steht aus. Wer heute eine Eigentumswohnung verkauft oder das plant, sollte dennoch handeln:

Grundbuchdokumentation prüfen: Stimmt der Aufteilungsplan mit dem Ist-Zustand überein? Sind Parkplatz und Gartenanteil korrekt eingetragen?
Erneuerungsfonds dokumentieren: Ist ein Fonds vorhanden, Höhe und Saldostand im Verkaufsdossier angeben. Fehlt er, transparent kommunizieren – Käufer kalkulieren sonst erfahrungsgemäss einen Preisabschlag.
Eigentümergemeinschaft kennen: Gibt es laufende Streitigkeiten über Sondernutzungsrechte? Kaufinteressierte und deren Banken fragen vermehrt danach.

Gut geführte Eigentümergemeinschaften mit gepflegter Dokumentation werden beim Verkauf künftig einen messbaren Vorteil haben.

Stockwerkeigentumsrecht: Was die Gesetzesrevision 2026 bringt