Marktdaten

Tourismusorte top: Warum Ferienimmobilien 2026 Städte überflügeln

Tourismusgemeinden wachsen 2026 stärker als Städte: +5,8 % laut Raiffeisen. Graubünden-Wohnungen +8,9 %. Was Verkäufer in alpinen Lagen jetzt wissen müssen.

Aktualisiert Juni 20264 min Lesezeitkontakt@maklervermittlung.ch
Alpines Bergdorf in Graubünden mit grünen Hängen und schneebedeckten Gipfeln im Hintergrund

Die jüngsten Zahlen zeigen es deutlich: Wer in der Schweiz in einer Tourismusgemeinde verkauft, trifft auf einen Markt, der stärker wächst als irgendwo sonst. Laut dem Raiffeisen Transaktionspreisindex Q1 2026 legten Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in Tourismusgemeinden im Jahresvergleich je um 5,8 Prozent zu. Zum Vergleich: Eigentumswohnungen in städtischen Zentren wuchsen im selben Zeitraum um lediglich 1,4 Prozent – mehr als viermal schwächer.

Tourismusgemeinden führen die Preisstatistik an

Raiffeisen schlüsselt den Markt nach Gemeindetypen auf, und das Ergebnis ist ungewöhnlich klar. Bei Tourismusgemeinden lagen Einfamilienhäuser wie auch Eigentumswohnungen mit je +5,8 Prozent an der Spitze. Ländliche Gemeinden und Agglomerationen folgen im Mittelfeld. Städtische Wohnungsmärkte bilden das Schlusslicht.

Das ist kein vorübergehender Ausschlag, sondern Ausdruck einer strukturellen Knappheit, die durch gesetzliche Vorgaben verankert ist.

Graubünden: +8,9 % in zwölf Monaten

Auf Kantonsebene zeigt Graubünden die stärkste Dynamik. Laut RealAdvisor-Barometer Q1 2026 stiegen die Wohnungspreise im Kanton im Jahresvergleich um 8,9 Prozent auf durchschnittlich CHF 9'971 pro Quadratmeter. In den Engadiner Topdestinationen klettern die Werte weit darüber: St. Moritz notiert bei CHF 18'922/m², Sils im Engadin bei CHF 18'739/m².

Wallis folgte ebenfalls über dem nationalen Mittel mit einem Quartalswachstum von +2,1 Prozent.

Das Zweitwohnungsgesetz als Preistreiber

Der Grund für die anhaltende Preisstärke ist strukturell: Seit dem 1. Januar 2016 dürfen in rund 340 Schweizer Gemeinden keine neuen Zweitwohnungen mehr gebaut werden – überall dort, wo der Zweitwohnungsanteil 20 Prozent übersteigt. Betroffen sind damit die meisten touristischen Hotspots in Graubünden und dem Wallis.

Das Ergebnis:

  • Neue Liegenschaften kommen kaum auf den Markt – der Bestand bleibt begrenzt.
  • Die durchschnittliche Leerstandsquote in Tourismusgemeinden sank zwischen 2020 und Herbst 2024 von 1,5 auf 0,78 Prozent – weit unter die Schwelle eines entspannten Markts.
  • In Verbier werden gehobene Zweitwohnungen mittlerweile ab CHF 21'500 pro Quadratmeter gehandelt.

Die Lex Candinas (Oktober 2024) erweitert den Spielraum für Renovierungen an Bestandsobjekten leicht – ein kleines Ventil, das die grundlegende Knappheit nicht behebt.

Was das für Verkäufer in alpinen Lagen bedeutet

Verkäufer in Tourismusgemeinden profitieren aktuell von mehreren Faktoren:

  • Finanzierungsstruktur: Käufer von Ferienimmobilien finanzieren häufig aus Eigenkapital – es sind oft Zweit- oder Drittkäufe. Die Nachfrage reagiert damit weniger auf Zinsschwankungen als im städtischen Erstwohnungsmarkt.
  • Inserationszeit: Die Kombination aus knappem Angebot und anhaltender Nachfrage drückt die Zeit bis zum Abschluss. Wer zum marktgerechten Preis inseriert, wartet selten lange.
  • Objektzustand zählt: Turnkeyfähige Liegenschaften erzielen einen spürbaren Aufpreis. Renovierungsbedürftige Objekte werden dagegen mit einem deutlichen Abschlag gehandelt – qualifizierte Handwerker sind in alpinen Lagen rar und teuer.
  • Mikrolage entscheidet: Zwischen Gemeinden in Graubünden variieren die Preise erheblich. Den optimalen Inseratspreis zu finden, setzt lokales Marktwissen voraus.

Risiken nicht ausblenden

Der starke Preisanstieg bringt auch Risiken mit sich. Das Oberengadin zählt neu zu den Regionen mit hohem Marktungleichgewicht – die Tourismusregionen Graubündens sind damit nahezu flächendeckend in einer erhöhten Risikozone.

Hinzu kommt: Der Käuferkreis für Ferienimmobilien ist strukturell eingeschränkt. Das Zweitwohnungsgesetz begrenzt das Angebot, und der Zugang für Käufer aus Drittstaaten ist über die Lex Koller geregelt. Laut Cash.ch plant der Bundesrat eine Verschärfung dieser Regelung – was die Nachfragebasis im Hochpreissegment mittelfristig verringern könnte.

Für Eigentümer, die verkaufen wollen: Der Markt ist stark, aber nicht grenzenlos. Präzise Preisfindung und die Wahl des richtigen Zeitpunkts bleiben entscheidend.

Quellen