Tragbarkeit beim Hauskauf: Die 5-%-Regel erklärt | maklervermittlung.ch

Die Schweizerische Nationalbank hat den Leitzins an ihrer Sitzung vom 18. und 19. Juni 2026 erneut bei null Prozent belassen. Zehnjährige Festhypotheken kosten aktuell im Schnitt rund 1,70 % bis 1,90 %. Trotzdem kommen viele potenzielle Käufer nicht so weit, wie sie bei diesen Zinsen erwarten würden. Der Grund liegt in einem Mechanismus, der in der öffentlichen Diskussion wenig Beachtung findet: der Tragbarkeitsrechnung. Wer ein Eigenheim verkaufen will, tut gut daran, diesen Filter zu verstehen – er bestimmt, wer Ihre Liegenschaft überhaupt kaufen kann.

Wie Banken die Tragbarkeit berechnen

Schweizer Banken arbeiten bei der Kreditvergabe nicht mit dem aktuellen Marktzins. Stattdessen verwenden sie einen kalkulatorischen Zinssatz von 4,5 bis 5 Prozent. Laut Die Volkswirtschaft vom März 2026 gilt eine Hypothek als tragbar, wenn Amortisationen sowie Zins- und Unterhaltskosten zusammen nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.

Dazu kommen jährliche Unterhaltskosten – üblicherweise mit rund 1 % des Liegenschaftswerts angesetzt – sowie die Amortisationspflicht. Erst wenn alle drei Posten die Einkommensgrenze einhalten, vergeben die Banken den Kredit.

Der theoretische Zinssatz dient als Sicherheitspuffer: Sollten die Hypothekarzinsen dereinst wieder steigen, muss die Schuld weiterhin bedienbar sein. Das Prinzip ist solide – aber die Konsequenz für den tatsächlichen Käuferkreis ist erheblicher als viele Verkäufer ahnen.

Ein konkretes Rechenbeispiel

Nehmen wir eine Liegenschaft im Wert von einer Million Franken. Bei 20 % Eigenkapital resultiert eine Hypothek von 800'000 Franken. Laut den seit Januar 2025 geltenden Richtlinien muss die Hypothek innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Liegenschaftswerts amortisiert werden – also auf rund 667'000 Franken. Das ergibt eine Jahresamortisation von knapp 8'900 Franken.

Die Tragbarkeitsrechnung sieht dann wie folgt aus:

Kalkulatorischer Zins (5 %): 40'000 Franken
Unterhalt (1 % des Liegenschaftswerts): 10'000 Franken
Amortisation: 8'900 Franken
Gesamtkosten pro Jahr: rund 58'900 Franken

Für die Einhaltung der Drittelsgrenze ist damit ein Bruttohaushaltseinkommen von rund 177'000 Franken erforderlich.

Zum Vergleich: Wäre die Rechnung auf Basis des aktuellen Marktzinses von 1,7 % aufgebaut, läge der Zinsbetrag nur bei rund 13'600 Franken, der Einkommensbedarf sänke auf knapp 100'000 Franken. Der Unterschied ist enorm – und bestimmt, wer Ihre Liegenschaft kaufen kann und wer nicht.

Was sich seit Januar 2025 geändert hat

Seit dem 1. Januar 2025 gelten in der Schweiz neue Mindeststandards für die Hypothekarvergabe. Die FINMA hat die überarbeitete Selbstregulierung des Bankensektors am 27. März 2024 als Mindeststandard anerkannt. Laut Mendo.ch bleiben die grundlegenden Anforderungen für selbstgenutztes Wohneigentum stabil:

Mindestens 10 % hartes Eigenkapital (ohne Pensionskassenmittel)
Mindestens weitere 10 % Eigenkapital – auch aus dem Pensionskassen-Vorbezug zulässig
Amortisation der Hypothek auf zwei Drittel des Belehnungswerts innerhalb von 15 Jahren

Neu sind hingegen erhöhte Eigenmittelanforderungen für Renditeobjekte, also Mehrfamilienhäuser und Investitionsliegenschaften. Zudem hat die FINMA die Bewertungsstandards für Liegenschaften verschärft.

Laut Cash.ch können die maximal bewilligten Kreditbeträge je nach Bank um bis zu 40 % auseinanderklaffen. Die Wahl des Finanzierungspartners entscheidet mit über den erzielbaren Kaufpreis.

Was das für Ihre Verkaufsstrategie bedeutet

Für Verkäufer hat die Tragbarkeitsrechnung zwei direkte Konsequenzen.

Erstens begrenzt sie den Käuferkreis stärker als die tiefen Zinsen vermuten lassen. Wer ein Haus für über eine Million Franken anbietet, braucht Käufer mit einem Haushaltseinkommen von 150'000 bis 200'000 Franken und mehr. Das schränkt die Zahl qualifizierter Interessenten ein – besonders in Lagen, wo Preise und Löhne weit auseinanderklaffen.

Zweitens kann die Bankauswahl des Käufers den Ausschlag geben. Weil die Vergabestandards je nach Institut unterschiedlich streng ausgelegt werden, können Interessenten, denen eine Bank absagt, bei einer anderen Finanzierung erhalten. Als Verkäufer nützt es, wenn man Interessenten früh auf unabhängige Hypothekarberater hinweist.

Tiefer Marktzins, aber kein günstiges Umfeld für alle

Die aktuellen Zinsen sind aus Sicht der Kreditkosten günstig: SARON-Hypotheken notieren um 0,95 %, fünfjährige Festhypotheken bei rund 1,35 %, zehnjährige um 1,70 %. Comparis warnt aber gleichzeitig vor der Erwartung weiterer Senkungen: Geopolitische Risiken und steigende Staatsverschuldung weltweit dürften die langfristigen Kapitalmärkte eher unter Druck halten.

Für Verkäufer heisst das: Das Zinsfenster ist günstig, aber es dürfte sich nicht weiter öffnen. Wer heute zu einem marktgerechten Preis anbietet, findet einen Käufer, der eine Hypothek erhält. Wer den Preis zu hoch ansetzt und auf Interessenten wartet, die die Bankprüfung bestehen, wartet möglicherweise länger als erwartet.

Ein realistischer Angebotspreis – abgestimmt auf das, was Käufer in der Einkommensklasse tatsächlich finanzieren können – ist die wirksamste Massnahme, um Vermarktungszeit zu verkürzen.

Was Verkäufer jetzt konkret tun können

Ein professioneller Marktwertbericht berücksichtigt nicht nur Vergleichsobjekte und Lagequalität, sondern auch die finanzierbare Kaufkraft der Zielgruppe. Massgebend ist: Wer kann in Ihrem Preissegment eine Hypothek erhalten, und bei welchem Preis wird der Kreis breit genug für einen Bieterwettbewerb?

Interessenten können zudem früh auf unabhängige Hypothekarberater hingewiesen werden. Weil Kreditvergabestandards je nach Bank erheblich variieren, kann eine Beratung den Unterschied zwischen Vertragsabschluss und Absage ausmachen.

Tragbarkeitsrechnung: Warum die Bank trotz 1,7 %-Zinsen mit 5 % rechnet