Unwetter- und Brandschäden: Was Verkäufer offenlegen müssen
Elftausend Unwetterschäden im ersten Halbjahr 2026: Was Hausverkäufer über Offenlegungspflicht, Gewährleistung und Vorschäden wissen müssen.
Elftausend Unwetterschäden allein im ersten Halbjahr 2026, ein Hagelsturm im Tessin, der die Bilanz prägte, und in Bern ausgerechnet die Brände statt der Stürme, die den Schadenbetrag nach oben trieben: Die aktuellen Zahlen der Gebäudeversicherer zeigen, dass Schadenereignisse an Wohnhäusern kein Randthema mehr sind. Für Verkäuferinnen und Verkäufer heisst das: Wer ein Haus mit einer Storm-, Hagel- oder Brandvorgeschichte auf den Markt bringt – repariert oder nicht – sollte genau wissen, was offengelegt werden muss und was nicht.
Wie gross ist das Risiko wirklich?
Laut AXA-Auswertung (via Nau.ch) registrierte die Versicherung im ersten Halbjahr 2026 rund 11'000 wetterbedingte Schadenfälle. Den grössten Teil der Schadensumme verursachte der Hagelsturm vom 9. Juni 2026 im Tessin. Im Zehnjahresvergleich sind Tessin, Jura, Neuenburg, Bern und Nidwalden am stärksten von Hagel- und Blitzschäden betroffen – im Tessin ist das Blitzschlagrisiko rund achtmal höher als im Schweizer Durchschnitt. Bei Hochwasser trifft es pro versichertem Haushalt am stärksten die Kantone Schwyz, Solothurn, Luzern, Schaffhausen und Aargau. Im langjährigen Vergleich hätten Extremereignisse laut AXA «deutlich zugenommen».
Ein Blick auf die kantonale Gebäudeversicherung Bern (GVB) relativiert das Bild allerdings: In der Halbjahresbilanz 2026 sank die Zahl der Schadenfälle von 5'985 auf 3'516 gegenüber dem Vorjahreshalbjahr, die Gesamtschadensumme stieg aber von 18,0 auf 37,1 Millionen Franken. Grund waren nicht Stürme, sondern sieben Grossbrände über je einer Million Franken – Elementarschäden fielen wegen weniger schwerer Unwetter im Kanton sogar auf 6,5 Millionen Franken. Das Risiko verteilt sich also ungleich: nach Kanton, nach Jahr und nach Schadenart.
Für Verkäufer heisst das nicht «Panik», sondern «Vorbereitung»: Je nach Region und Schadenart wird beim Verkauf zunehmend genauer hingeschaut – von Käufern, Banken und teils auch von Notariaten.
Was Sie als Verkäufer offenlegen müssen
Ohne besondere Vereinbarung haftet die verkaufende Partei nach Schweizer Kaufrecht zwei Jahre für Sachmängel und daraus entstehende Folgeschäden – etwa ein undichtes Dach oder Schimmel als Folge einer defekten Leitung. In der Praxis wird beim Liegenschaftsverkauf jedoch fast immer «gekauft wie gesehen» vereinbart: Der Gewährleistungsausschluss überträgt das Risiko unentdeckter Mängel auf die Käuferschaft.
Dieser Ausschluss gilt aber nicht uneingeschränkt. Wer einen Mangel kennt und ihn bewusst verschweigt, haftet trotzdem – wegen arglistiger Täuschung, mit einer Verjährungsfrist von zehn Jahren. Genau hier liegt die Krux bei Unwetter- oder Brandschäden: Eine fachgerecht reparierte und dokumentierte Dachschaden-Reparatur ist in der Regel unproblematisch. Ein Wasserschaden, der notdürftig überstrichen statt saniert wurde, kann Jahre später zum teuren Streitfall werden.
Reparieren, dokumentieren, informieren
Drei Punkte helfen, spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden:
- Belege sammeln. Reparaturrechnungen, Fotos und die Schadenmeldung an die Gebäudeversicherung gehören ins Verkaufsdossier – sie belegen, dass fachgerecht instandgestellt wurde.
- Bekannte Mängel aktiv nennen. Auch bei einem Gewährleistungsausschluss lohnt es sich, bekannte frühere Schäden im Kaufvertrag oder Exposé zu erwähnen. Das reduziert das Risiko einer späteren Anfechtung wegen arglistiger Täuschung erheblich.
- Elementarschutz vor dem Verkauf prüfen. Eine lückenhafte oder veraltete Elementarschadendeckung wirkt sich auf den Verkehrswert aus, insbesondere in den Kantonen mit erhöhtem Hagel-, Blitz- oder Hochwasserrisiko.
Warum das jetzt an Bedeutung gewinnt
Mit den steigenden Schadensummen rücken Naturgefahren zunehmend in den Fokus von Käuferschaft und Finanzierungspartnern. Wer eine Liegenschaft in einer der stärker betroffenen Regionen verkauft, sollte sich auf gezielte Nachfragen zu Vorschäden und zum Zustand des Dachs oder der Gebäudehülle einstellen. Eine transparente, gut dokumentierte Verkaufsunterlage schafft hier Vertrauen – und verhindert, dass eine Verhandlung wegen vermeintlich verschwiegener Schäden ins Stocken gerät.
Wichtig: Ein sauber reparierter und dokumentierter Schaden ist beim Verkauf selten ein Problem. Zum Problem wird erst das Verschweigen eines bekannten Mangels.