Vermietete Liegenschaft verkaufen: Mietrecht Schweiz | maklervermittlung.ch

Mehr als jeder dritte Mieter in der Schweiz wohnt seit über sechs Jahren in derselben Wohnung – viele davon zu einem Mietzins, der längst unter dem aktuellen Marktniveau liegt. Wer eine solche Liegenschaft verkaufen möchte, steht vor einer besonderen Lage: Der Mietvertrag läuft beim Eigentümerwechsel einfach weiter, und das Gesetz schützt Mietende klar. Das bedeutet nicht, dass ein Verkauf unmöglich oder unattraktiv ist – aber die Strategie ist eine andere als beim leerstehenden Objekt.

Mietvertrag geht automatisch auf den Käufer über

Seit dem 1. Juli 1990 gilt in der Schweiz ein verbindlicher Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Wird eine vermietete Liegenschaft verkauft, übernimmt die neue Eigentümerschaft sämtliche Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag – automatisch, per Grundbucheintrag, ohne neue Unterschrift des Mieters. Art. 261 Abs. 1 des Obligationenrechts schreibt das klar fest.

Für Verkäufer bedeutet das: Bestehende Vereinbarungen zu Mietzins, Nebenkosten und Kündigungsfristen laufen unverändert weiter. Laufende Reparaturpflichten, ausstehende Nebenkostenabrechnungen oder zugesicherte Massnahmen bleiben Sache der bisherigen Eigentümerschaft – ausser beide Parteien vereinbaren ausdrücklich eine Übertragung.

Preisabschlag von bis zu 30 Prozent

Eine vermietete Liegenschaft erzielt auf dem freien Markt deutlich weniger als ein vergleichbares, leeres Objekt. Als Faustregel gilt ein Abschlag von 20 bis 30 Prozent. Drei Faktoren sind entscheidend:

Mietzinsniveau: Liegt der aktuelle Mietzins deutlich unter dem Markt, fällt der Abschlag grösser aus – denn der Käufer kann den Zins nicht einfach anheben.
Dauer des Mietverhältnisses: Laut Mieterverband Mietbarometer 2026 leben 39 Prozent der Mieterinnen und Mieter seit mehr als sechs Jahren in ihrer Wohnung, 15 Prozent sogar länger als 21 Jahre. Solche Mietverhältnisse sind schwer aufzulösen.
Realistischer Eigenbedarf: Kann ein Käufer glaubhaft darlegen, die Liegenschaft selbst zu nutzen, mindert sich der Abschlag etwas – aber nicht bis auf null.

Wer die Liegenschaft frei von Mietverhältnissen verkaufen kann, erzielt in der Regel 20 bis 30 Prozent mehr.

Eigenbedarf: Was erlaubt ist – und was das Stimmvolk 2024 entschieden hat

Die neue Eigentümerschaft kann einen Wohnraummietvertrag mit mindestens dreimonatiger Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, sofern sie dringenden Eigenbedarf für sich selbst, nahe Verwandte oder Verschwägerte glaubhaft macht (Art. 261 Abs. 2 OR). Bei Geschäftsräumen beträgt die Mindestfrist sechs Monate.

Entscheidend: Die Beweislast liegt vollständig beim neuen Eigentümer. Das Bundesgericht bestätigte im Oktober 2025 (BGer 4A_78/2025, veröffentlicht Januar 2026) eine Eigenbedarfskündigung nach 31 Jahren Mietverhältnis. Der Eigenbedarf für den Sohn des Aktionärs der Eigentümerin sei «kohärent und nicht vorgeschoben» gewesen. Trotzdem erhielten die Mietenden eine Erstreckung von vier Jahren – ein Ergebnis, das die reale Dauer solcher Verfahren zeigt.

Mietende haben ab Erhalt der Kündigung 30 Tage Zeit, diese bei der Schlichtungsbehörde anzufechten und aus Härtegründen eine Erstreckung von bis zu vier Jahren zu beantragen.

Eigenbedarfskündigungen sind rechtlich möglich – aber kein schnelles Instrument. Wer als Käufer damit plant, sollte Zeit und rechtliche Begleitung einkalkulieren.

Im November 2024 lehnte das Schweizer Stimmvolk eine Reform der Eigenbedarfsregeln mit 53,8 Prozent Nein ab. Die bestehenden, mieterfreundlicheren Regeln bleiben damit unverändert in Kraft.

Besichtigungen mit Mietparteien koordinieren

Mietende müssen Besichtigungen durch potenzielle Käufer dulden – aber sie haben klare Rechte dabei:

Vorankündigung: Termine müssen rechtzeitig und einvernehmlich abgesprochen werden.
Privatsphäre: Persönliche Gegenstände dürfen ohne ausdrückliche Einwilligung nicht fotografiert werden.
Anwesenheit: Mietende dürfen bei Besichtigungen dabei sein.

Ein frühes, offenes Gespräch mit dem Mieter zahlt sich aus. Wer transparent über den Verkaufsprozess und den Zeitplan informiert, bekommt meist mehr Kooperation. Viele Verkäufer bieten in diesem Zusammenhang auch eine freiwillige Auszugsprämie an – ein probates Mittel, wenn eine rasche Leerziehung das Ziel ist.

Investor oder Eigennutzer – unterschiedliche Käufertypen

Eine vermietete Liegenschaft spricht primär Kapitalanleger an. Diese rechnen nach Ertragswert: Was bringen die Mieteinnahmen heute und mittelfristig? Bei einem tiefverzinsten, langjährigen Mietverhältnis liegt dieser Wert oft deutlich unter dem Marktpreispotenzial.

Wer an Eigennutzer verkaufen möchte, hat zwei realistische Wege:

Leerziehung vor dem Verkauf: Falls die Mietpartei freiwillig auszieht oder eine Prämie annimmt, lässt sich die Liegenschaft vakant vermarkten – und erzielt entsprechend mehr.
Verkauf mit laufendem Mietverhältnis: Der Käufer trägt das Risiko und die Dauer eines Eigenbedarfsverfahrens selbst. Das drückt den Preis.

Laut Julius Baer Immobilienmarktbericht Schweiz Q2 2026 trifft in der Schweiz aktuell starke Nachfrage auf ein knappes Angebot. Das belebt auch die Investorennachfrage nach Renditeliegenschaften – vermietete Objekte finden Käufer, wenn Preis und Mietzinsniveau realitätsnah angesetzt sind.

Vermietete Liegenschaft verkaufen: Preisabschlag und Eigenbedarf