Recht

Vorkaufsrecht der Gemeinden: Was Luzerns Ja für Verkäufer heisst

Luzern führt als erste Deutschschweizer Stadt ein Vorkaufsrecht der Gemeinde ein. Was das für Verkäufer grösserer Liegenschaften ab 2027 konkret bedeutet.

Aktualisiert Juli 20264 min Lesezeitkontakt@maklervermittlung.ch
Blick auf die Luzerner Altstadt mit der Reuss und einer gedeckten Holzbrücke

Wer in der Stadt Luzern künftig eine grössere Wohnliegenschaft verkaufen will, kommt an der Stadtverwaltung nicht mehr vorbei. Am 14. Juni 2026 haben die Stimmberechtigten mit 67,48 Prozent Ja-Stimmen ein Vorkaufsrecht der Stadt eingeführt – als erste Deutschschweizer Gemeinde überhaupt. Ab 2027 kann Luzern bei bestimmten Verkäufen selbst zum vereinbarten Preis zuschlagen, bevor die private Käuferschaft zum Zug kommt. Für Eigentümerinnen und Eigentümer, die in einer Stadt mit ähnlichen Ambitionen verkaufen wollen, lohnt sich jetzt ein genauer Blick auf das Kleingedruckte.

Was die Luzerner Stimmbevölkerung entschieden hat

Bei einer Stimmbeteiligung von 64,23 Prozent stimmten 21'902 Personen für und 10'557 gegen die Einführung des städtischen Vorkaufsrechts. Gleichzeitig genehmigten die Stimmberechtigten mit 69,29 Prozent auch die Umsetzung einer aktiven Bodenpolitik, wie die Stadt Luzern in ihrer Medienmitteilung festhält. Damit erhält der Stadtrat vier neue Instrumente, um bezahlbaren Wohnraum zu sichern: eine Stiftung, den Zukauf von Wohnungen, Darlehen an gemeinnützige Bauträger – und eben das Vorkaufsrecht.

Bis 2048 sollen so mindestens 1'100 zusätzliche günstige Wohnungen entstehen, und der Anteil gemeinnütziger Wohnungen soll von rund 14 auf mindestens 18 Prozent steigen.

Wie das Vorkaufsrecht in der Praxis funktioniert

Sobald sich Verkäuferschaft und Käuferschaft auf einen Kaufvertrag geeinigt haben, muss die Stadt über dessen Inhalt informiert werden. Sie hat danach bis zu drei Monate Zeit, um zu entscheiden, ob sie selbst zu den ausgehandelten Bedingungen kauft. Greift die Stadt zu, tritt sie einfach an die Stelle der ursprünglich vorgesehenen Käuferschaft – zum gleichen Preis, den die Parteien selbst vereinbart haben.

Das Recht greift nur, solange die Leerwohnungsziffer in der Stadt bei 1,5 Prozent oder darunter liegt, was seit rund 25 Jahren durchgehend der Fall ist. Betroffen sind vor allem grössere Mehrfamilienhäuser und Areale, die sich für den gemeinnützigen Wohnungsbau eignen. Ausgenommen bleiben laut der Berichterstattung von SRF unter anderem Handänderungen zwischen Ehepartnern, Schenkungen, direkte Übertragungen innerhalb der Familie sowie Einfamilienhäuser.

Wer eine grössere Mietliegenschaft in einer Gemeinde mit angespanntem Wohnungsmarkt verkauft, sollte künftig frühzeitig abklären, ob ein kommunales Vorkaufsrecht besteht. Das kann den Abschluss eines Verkaufs um mehrere Monate verzögern.

Kauft die Stadt eine Liegenschaft, hat sie laut Stadt Luzern anschliessend drei Jahre Zeit, um das Grundstück im Baurecht an Wohnbaugenossenschaften oder andere gemeinnützige Trägerschaften weiterzugeben. Gelingt das nicht, können die ursprünglichen Vertragsparteien die Liegenschaft zurückkaufen.

Zürich sagt Nein, Luzern macht vorwärts

Luzern ist nicht die einzige Stadt, die über ein solches Instrument abgestimmt hat. Im Kanton Zürich lehnten die Stimmberechtigten am 30. November 2025 eine kantonale Vorkaufsrechts-Initiative mit 59,3 Prozent Nein ab, wie SRF berichtete. Angenommen wurde dort stattdessen ein Gegenvorschlag, der die Mittel für den gemeinnützigen Wohnungsbau von 180 auf 360 Millionen Franken verdoppelt – ohne den Gemeinden ein eigentliches Vorkaufsrecht zu verschaffen.

Damit bleibt Luzern vorerst die einzige Deutschschweizer Stadt mit einem eigenen, spezifisch auf den Immobilienmarkt zugeschnittenen Vorkaufsrecht. In der Westschweiz ist das Instrument dagegen schon länger Praxis: Die Stadt Lausanne hat ihr Vorkaufsrecht laut einer Analyse von Baurecht Schweiz bereits in rund 14 von etwa 500 Transaktionen ausgeübt. Rechtlich stützen sich solche Regelungen auf die Artikel 216, 216a und 216c des Obligationenrechts, die vertragliche und gesetzliche Vorkaufsrechte an Grundstücken regeln und im Grundbuch angemerkt werden können.

Warum das auch Verkäufer ausserhalb Luzerns betrifft

Der Trend ist damit nicht auf eine einzelne Stadt beschränkt. Laut einer Recherche von Infosperber beobachten auch andere Städte, darunter Zürich und Winterthur, die Entwicklung in Luzern genau, auch wenn dort bislang eigene Vorlagen an der Urne oder im Parlament gescheitert sind beziehungsweise noch in Prüfung stecken. Städte mit knappem Wohnungsmarkt und ausgeprägter wohnungspolitischer Agenda dürften das Luzerner Modell als Vorlage prüfen.

Für Verkäufer bedeutet das konkret:

  • Vor der Unterzeichnung informieren. In Gemeinden mit Vorkaufsrecht sollte der Notar oder die Notarin frühzeitig klären, ob und wann eine Meldepflicht an die Gemeinde besteht.
  • Zeitpuffer einplanen. Eine Entscheidungsfrist von bis zu drei Monaten kann den ganzen Verkaufsprozess verzögern – relevant etwa, wenn eine Anschlussfinanzierung oder ein Ersatzkauf terminlich eng getaktet ist.
  • Ausnahmen prüfen. Wer ein Einfamilienhaus oder innerhalb der Familie verkauft, ist in Luzern in aller Regel nicht betroffen. Bei grösseren Mehrfamilienhäusern in Gemeinden mit tiefer Leerwohnungsziffer lohnt sich eine frühzeitige Abklärung.
  • Preis bleibt Verhandlungssache. Das Vorkaufsrecht ändert nichts am ausgehandelten Preis – die Gemeinde tritt lediglich zu den gleichen Bedingungen in den Vertrag ein.

Wer heute eine Rendite- oder Mehrfamilienliegenschaft in einer wachsenden Stadt besitzt, tut gut daran, die wohnungspolitische Agenda der jeweiligen Gemeinde im Auge zu behalten – nicht erst beim Verkauf selbst.

Quellen