Wüest-Studie: Wo Wohneigentum in der Schweiz überbewertet ist
Eine neue Studie zeigt: National ist Wohneigentum in der Schweiz nicht überbewertet, wohl aber in einzelnen Kantonen. Was das für Verkäufer bedeutet.
Seit Jahren wird über eine Immobilienblase in der Schweiz diskutiert, und der UBS-Immobilienblasenindex ist zuletzt bereits zum dritten Mal in Folge gestiegen. Eine neue, breit angelegte Studie von Wüest Partner liefert nun ein differenzierteres Bild: Landesweit sind die Preise für Wohneigentum nicht systematisch überbewertet – das Risiko konzentriert sich auf einzelne Kantone. Für Verkäufer lohnt sich ein genauer Blick, bevor sie ihre Preiserwartung festlegen.
Was die Studie misst
Wüest Partner vergleicht die aktuellen Preise mit einem Fundamentalwert-Modell, das seit 1985 sechs volkswirtschaftliche Treiber berücksichtigt – darunter Zinsniveau, Einkommen und Bevölkerungswachstum. Das Ergebnis per Ende 2025: Einfamilienhäuser kosten im Landesdurchschnitt 1,6 Prozent über dem fundamental gerechtfertigten Wert, Eigentumswohnungen 8,2 Prozent. Bei den Wohnungen hat sich diese Lücke laut der Studie über zwei Jahrzehnte aufgebaut, in den letzten zehn Jahren aber stabilisiert.
Eine landesweite, systematische Überbewertung sieht Wüest Partner nicht – wohl aber deutliche kantonale Unterschiede.
Wo das Risiko am höchsten ist
Die Studie rechnet die Fundamentalwerte auch auf kantonaler Ebene durch. Dabei zeigen sich klare regionale Muster:
- Bei Einfamilienhäusern ist das Überbewertungsrisiko in Appenzell Innerrhoden und Graubünden am ausgeprägtesten.
- Bei Eigentumswohnungen liegen Neuenburg, Graubünden, Freiburg und Jura am oberen Ende der Risikoskala.
Für Verkäufer in diesen Kantonen heisst das nicht zwingend, dass ein Verkauf falsch wäre – aber Preisvorstellungen, die sich allein an den Preistrends der letzten Jahre orientieren, sollten kritisch hinterfragt werden. Eine seriöse, lokal abgestützte Bewertung wird hier wichtiger als anderswo.
Der Blick nach vorn: vier von fünf Szenarien zeigen weiter steigende Preise
Neben der Bestandsaufnahme rechnet Wüest Partner fünf makroökonomische Szenarien bis 2028 durch. In vier davon steigen die Preise für Wohneigentum weiter, wenn auch unterschiedlich stark. Ein spürbarer Preisrückgang würde laut der Studie eine aussergewöhnlich ungünstige Kombination aus tiefer Rezession, Deflation und Bevölkerungsrückgang voraussetzen – ein Szenario, das die Autoren als unwahrscheinlich einstufen.
Für Verkäufer ist das eine wichtige Einordnung: Wer aus Sorge vor einem bevorstehenden Preiseinbruch überstürzt verkauft, handelt gemäss dieser Analyse gegen die wahrscheinlichste Entwicklung.
Die Kehrseite: Was die Nationalbank sagt
Ganz entwarnt ist die Lage damit nicht. Im Finanzstabilitätsbericht 2026 hält die Schweizerische Nationalbank fest, dass am Wohnliegenschaftsmarkt weiterhin Verwundbarkeiten bestehen und die ausstehenden Hypothekarschulden auf hohem Niveau bleiben. Die SNB betont zugleich, dass die finanziellen Reserven der Haushalte einen Teil dieses Risikos abfedern.
Die beiden Einschätzungen widersprechen sich nicht: Die SNB blickt auf die gesamtwirtschaftliche Stabilität und das Schuldenniveau, Wüest Partner auf die Preisbildung im Verhältnis zu wirtschaftlichen Fundamentaldaten. Zusammen ergeben sie ein Bild, das für Verkäufer realistisch bleibt – solide, aber nicht ohne lokale Risiken.
Das aktuelle Marktumfeld bleibt stützend
Dass die Preise bisher so robust geblieben sind, hängt auch mit den Finanzierungsbedingungen zusammen. Laut dem jüngsten Immobilienmarktbericht von Wüest Partner lag der Zinssatz für zehnjährige Festhypotheken im Juni 2026 bei 1,91 Prozent, während die Inflation im Juli 2026 mit 0,4 Prozent tief blieb und die SNB den Leitzins bei 0,0 Prozent beliess. Dieses Umfeld erklärt, warum sich Käufer trotz gestiegener Preise weiterhin Wohneigentum leisten können – und warum die Nachfrage in den meisten Kantonen intakt bleibt.
Was Verkäufer jetzt konkret tun sollten
- Lokale Bewertung einholen: Gerade in den genannten Risikokantonen ersetzt keine nationale Statistik eine Bewertung, die Lage, Zustand und aktuelle Nachfrage vor Ort berücksichtigt.
- Preistrend nicht mit Fundamentalwert verwechseln: Ein Objekt kann in den letzten Jahren stark im Preis gestiegen sein und trotzdem im fundamental gerechtfertigten Bereich liegen – oder umgekehrt.
- Finanzierungssituation der Käuferschaft mitdenken: Bei rund 1,9 Prozent für zehnjährige Festhypotheken bleibt die Tragbarkeit für viele Käufer das eigentliche Nadelöhr, nicht der Kaufpreis allein.
- Nicht aus Angst vor einer Blase überstürzt handeln: Die verfügbaren Szenarien sprechen eher für eine Fortsetzung des Preiswachstums als für einen breiten Einbruch.