Liegenschaft mit Wohnrecht oder Nutzniessung verkaufen | maklervermittlung.ch

In der Schweiz ist es gängige Praxis: Eltern übertragen das Eigenheim an ihre Kinder und behalten dabei Wohnrecht oder Nutzniessung. Oder eine Schenkung wird mit einem lebenslangen Wohnrecht belastet. Was viele erst beim späteren Verkauf merken: Diese Grundbuchbelastungen können den erzielbaren Kaufpreis um CHF 300'000 bis 500'000 senken – oder den Käuferkreis so stark einschränken, dass die Liegenschaft Monate auf dem Markt liegt. Wer eine solche Liegenschaft vermarkten will, muss zuerst verstehen, womit er es zu tun hat.

Nutzniessung und Wohnrecht: Die entscheidenden Unterschiede

Beide Rechte müssen im Grundbuch eingetragen sein und gelten gegenüber jedem Käufer – unabhängig davon, ob dieser davon wusste oder nicht.

Nutzniessung (Art. 745 ff. ZGB) ist das weitreichendere Recht. Die berechtigte Person darf die Liegenschaft selbst bewohnen und sie auch vermieten; Mieteinnahmen fliessen ihr zu. Die Nutzniessungsberechtigte trägt die Unterhaltskosten, der Eigentümer nur die substanzerhaltenden Massnahmen. Die Nutzniessung endet mit dem Tod der berechtigten natürlichen Person; bei juristischen Personen ist sie auf maximal 100 Jahre begrenzt (Art. 749 ZGB).

Wohnrecht (Art. 776 ff. ZGB) ist enger gefasst: Der Berechtigte darf die Liegenschaft nur selbst bewohnen, nicht vermieten. Es ist höchstpersönlich – eine Übertragung auf Dritte ist ausgeschlossen – und erlischt ebenfalls mit dem Tod des Berechtigten.

Für Käufer macht der Unterschied viel aus: Eine Nutzniessung blockiert jede Renditestrategie, weil die Berechtigte Mieteinnahmen einbehalten darf. Ein Wohnrecht ist enger, schränkt aber Eigennutzung und Vermietung gleichermassen aus.

Wie der Barwert die Verkaufssumme drückt

Wer eine belastete Liegenschaft verkauft, verkauft nur das «nackte Eigentum» – das rechtliche Eigentum ohne Nutzung. Der erzielbare Kaufpreis ergibt sich aus dem Marktwert abzüglich des Barwerts der Belastung.

Der Barwert hängt von drei Faktoren ab:

Jährlicher Mietwert der Liegenschaft
Statistisch verbleibende Lebenserwartung der berechtigten Person (nach den Sterbetafeln des Bundesamts für Statistik BFS)
Kapitalisierungssatz, der kantonal von den Steuerbehörden festgelegt wird

Avendo.ch illustriert das an einem konkreten Rechenbeispiel: Marktwert CHF 1'200'000, lebenslanges Wohnrecht zugunsten einer 70-jährigen Person:

Jährlicher Mietwert: CHF 36'000
Statistisch verbleibende Lebenserwartung: ca. 17 Jahre
Kapitalisierungsfaktor: ca. 12,5
Barwert des Wohnrechts: CHF 450'000
Realistischer Kaufpreis der belasteten Liegenschaft: ca. CHF 750'000

Die Belastung drückt hier den Verkaufserlös um 37,5 Prozent. Im aktuellen Tiefzinsumfeld fällt der Barwert tendenziell noch höher aus: Ein tiefer Zinssatz erhöht den Kapitalisierungsfaktor und damit den Barwert.

Käufergruppe: Wer kauft trotzdem?

Die Gruppe ernsthafter Interessenten schrumpft erheblich. Käufer, die sofort einziehen oder die Liegenschaft vermieten wollen, scheiden aus. Realistisch in Frage kommen:

Familienangehörige oder Erben, die die berechtigte Person kennen und den Zeitrahmen einschätzen können
Langfristige Investoren, die den Barwert einkalkulieren und auf den künftigen unbelasteten Vollbesitz setzen
Käufer in gefragten Lagen, wo die Investition auch mit Belastung attraktiv bleibt

Sowohl Homegate.ch als auch ImmoScout24 empfehlen, die Belastung schon im Inserat klar zu kommunizieren. Das filtert ungeeignete Interessenten heraus und stärkt das Vertrauen seriöser Käufer.

Vorzeitige Ablösung: Wann lohnt sich der Abkauf?

Wer die Liegenschaft unbelastet verkaufen will, kann die berechtigte Person gegen Zahlung einer Ablösesumme (in Höhe des Barwerts) zum Verzicht bewegen. Der Verzicht muss notariell beurkundet und im Grundbuch gelöscht werden.

Folgendes ist dabei zu prüfen:

Schenkungssteuer: Liegt die Ablösesumme über dem Barwert, kann die Differenz schenkungssteuerlich relevant sein – je nach Kanton und Verwandtschaftsgrad unterschiedlich.
Einkommenssteuer: Die Ablösezahlung kann beim Berechtigten als steuerbares Einkommen qualifizieren.
Grundstückgewinnsteuer: Mit dem Wegfall der Belastung steigt der Verkaufserlös – und damit die Bemessungsgrundlage.

In gut erschlossenen Lagen übersteigt der Mehrerlös aus dem unbelasteten Verkauf häufig Ablösekosten und Mehrsteuer zusammen. Die Faustregel: Marktwert unbelastet minus Marktwert belastet minus Ablösesumme minus Steuermehrbelastung – bleibt ein positiver Betrag, lohnt sich die Ablösung.

Was die Eigenmietwert-Abschaffung 2029 ändert

Eine oft übersehene Steuerfolge: Wer ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung innehat, muss heute den Eigenmietwert als Einkommen versteuern – auch wenn das rechtliche Eigentum längst beim Kind liegt. Diese Pflicht gilt für die berechtigte Person. Im Gegenzug kann sie Unterhaltskosten und anteilige Schuldzinsen abziehen, laut Avendo.ch.

Mit dem Inkrafttreten der Eigenmietwert-Abschaffung per 1. Januar 2029 entfällt diese Steuerpflicht – gleichzeitig aber auch die bisherigen Abzüge. Für Berechtigte und Eigentümer mit geplanten Renovationsarbeiten gilt: Diese bis Ende 2028 abschliessen und steuerlich noch geltend machen.

Wohnrecht und Nutzniessung: Liegenschaft richtig verkaufen